Immer wieder streiten Mieter und Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses über die Rückzahlung der Kaution. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Streit um die Abrechnung von Schäden über die Kaution nun die Rechte der Vermieter gestärkt. Vermieter dürfen bei Beschädigungen ihrer Wohnung Schadenersatz fordern, das geschieht unter anderem, indem sie die Kaution komplett einbehalten oder den Schaden mit dem hinterlegten Geld verrechnen. Hier galt bislang eine Frist von sechs Monaten. Der BGH hat nun geurteilt, dass Vermieter auch verjährte Schadenersatzforderungen mit der Kaution ihrer Mieter verrechnen können.

Mieterin hatte geklagt

In dem konkreten Fall hatte eine Mieterin geklagt, weil ihr Vermieter ihr die Mietkaution nach ihrem Auszug nicht zurückgezahlt hatte. Sie war Anfang November 2019 ausgezogen. Der Vermieter stellte nach ihrem Auszug Schäden an der Wohnung, unter anderem am Parkett, fest. Diese bezifferte er auf etwa 1175 Euro. Er zahlte darum die Kaution von knapp 780 Euro nicht zurück, sondern behielt das Geld. Die Abrechnung schickte er am 20. Mai 2020, also mehr als ein halbes Jahr nach dem Auszug.

Die Mieterin zog vor Gericht und berief sich darauf, dass Schadenersatzansprüche im Mietrecht normalerweise sehr schnell verjähren, nämlich schon nach sechs Monaten. Vom Landgericht Nürnberg-Fürth bekam sie recht. Der Vermieter hätte demnach schon vor Ablauf der Frist Bescheid geben müssen, dass er das Geld einbehalten wolle, statt Reparaturen an der Wohnung einzufordern. Zur Überprüfung des Nürnberger Urteils wandte sich der Vermieter an den BGH. Dieser erklärte nun, dass der Vermieter auch später noch mitteilen könne, dass er statt Reparaturen Geld verlange. Die von Mietern gestellte Kaution solle Ansprüche der Vermieter sichern, so der BGH.

Kölner Mieterverein schlägt Alarm

Hans Jörg Depel, Geschäftsführer des Mietervereins Köln, erklärt das Urteil: „Bislang haben die Gerichte die Frage, ob Vermieter eigentlich bereits verjährte Schadenersatzansprüche aufgrund einer Beschädigung der Wohnung mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verrechnen durften, unterschiedlich beantwortet.“ Jetzt habe der BGH entschieden, dass der Vermieter, obwohl sein Anspruch auf Reparatur der Schäden oder konkreten Geldersatz eigentlich verjährt ist, weil er diesen nicht innerhalb von sechs Monaten nach Wohnungsrückgabe konkret geltend gemacht hat, dennoch mit der Kaution verrechnen dürfe. „Nun reicht es schon, wenn er den Schaden innerhalb dieser sechsmonatigen Frist reklamiert hat, ohne dass er dafür eine konkrete Summe angesetzt hat.“

Das sei keine gute Entscheidung für die Mieter, findet Depel. „Sie können nunmehr auch noch nach weit mehr als sechs Monaten mit angeblichen Schadensersatzforderungen konfrontiert werden. Hier müsste schneller Rechtssicherheit geschaffen werden“, sagt er. „Je länger man nun auf diese Weise mit einem angeblichen Schaden konfrontiert werden darf und hierfür ein Betrag mit der Kaution verrechnet wird, desto schwerer ist es oft festzustellen, ob die Schäden überhaupt vorhanden gewesen sind und wer hierfür verantwortlich ist.“ Es könne gut sein, dass nun viel mehr Fälle vor Gericht landen.

Eigentümerverband begrüßt die Entscheidung

Der Eigentümerverband Haus und Grund begrüßt die Entscheidung des BGH. Er habe gerade privaten Vermietern damit eine praxistaugliche Flexibilität eingeräumt, teilte der Zentralverband Deutscher Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer mit. Er appellierte aber zugleich an die Vermieter, schon bei der Wohnungsübergabe alle sichtbaren Schäden zu dokumentieren und auf dieser Basis zügig über die Kaution abzurechnen.

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Sandra Liermann

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Wer im konkreten Fall noch Geld von wem bekommt, ist mit dem BGH-Urteil dennoch nicht entschieden. Der Bundesgerichtshof verwies den Fall zurück an das Landgericht. Dieses soll nun herausfinden, ob die von dem Vermieter behaupteten Schadenersatzansprüche überhaupt bestehen. (mit dpa/afp)