Teure Baumaterialien, hohe Zinsen: Neubauten sind für viele Menschen unerschwinglich. Der Kölner Projektentwickler Swiss Life AM hat nun einen Rabatt der besonderen Art ausgelobt.
Käufer für Immobilien gesuchtDiese Kölner Wohnungen sollen durch Sonderaktion weniger kosten
Von Anna Friedrich
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Der Immobilienkonzern Swiss Life Asset Managers wirbt mit Großplakaten für seine Eigentumswohnungen im Kölner Neubauprojekt „Viva Agrippina“. In einer Aktion erhalten die Käufer die Grunderwerbssteuer geschenkt.
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Der Projektentwickler Swiss Life AM macht seinen Immobilienkäufern ein Geschenk der besonderen Art: Wer bis zum 31. März 2024 eine Eigentumswohnung in ausgewählten Neubauprojekten kauft, zahlt keine Grunderwerbssteuer – und spart somit den Großteil der Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbssteuer liegt in Nordrhein-Westfalen immerhin bei 6,5 Prozent, damit ist NRW bundesweit Spitzenreiter. „Solche spezifischen, temporären Vermarktungsaktionen und -angebote sind übliche, branchenunabhängige Vertriebsmethoden, die alle Projektentwickler anwenden“, erklärt Swiss Life AM die Aktion.
Mit der Maßnahme habe der Projektentwickler die „aktuellen, breit diskutierten Überlegungen der Bundes- und Landesregierung zur Grunderwerbssteuerreform aufgegriffen, um unsere Kunden zu ermutigen, sich den Traum vom eigenen Wohnraum zu ermöglichen“, sagt ein Sprecher. „Die Aktion ist gut angekommen. Deutschlandweit nehmen wir wieder eine höhere Kaufbereitschaft wahr, die wir nicht nur auf diese Aktion zurückführen.“
Die Aktion ist gut angekommen.
Die Rabatt-Aktion, die bereits seit Jahresanfang läuft, zeigt, wie angespannt die Lage bei der Neubau-Vermarktung ist. Immer mehr Kräne stehen still, in Köln vermelden fast alle Branchenunternehmen massiv gesunkene Zahlen bei der Bautätigkeit. Wer schon kurz vor Fertigstellung steht, bringt das Projekt zu Ende und muss Anreize schaffen, damit die teuren Eigentumswohnungen weggehen.
Anett Barsch, die bei Swiss Life AM große Wohnprojekte in Köln entwickelt, hatte im Interview mit dem „Kölner Stadt-Anzeiger“ im Juli 2023 schon angedeutet, dass sich der Vertrieb herausfordernd gestalten könnte: „Wir spüren vor allem die Folgen der gestiegenen Zinsen: Unseren Kunden fällt es schwerer, eine Wohnung zu finanzieren, und das erschwert natürlich den Verkauf“, sagte sie.
Viva Agrippina: Knapp 700.000 Euro für drei Zimmer
Im Quartier Viva Agrippina an der Riehler Straße in Höhe des Zoos zeigt sich, wie teuer es ist, eine Neubauwohnung in Innenstadtnähe zu kaufen. Hier entwickelt Swiss Life AM 286 Wohnungen und eine Kindertagesstätte auf einem rund 25.000 Quadratmeter großen Grundstück. 2025 soll alles fertig sein. Zwei Wohnungen sind auf der Website des Vertriebspartners S-Immobilienpartner, der Immobilientochter der Sparkasse Köln-Bonn, noch zu haben: eine Vierzimmerwohnung mit knapp mehr als hundert Quadratmetern für 875.000 Euro und eine Drei-Zimmer-Gartenwohnung mit 87 Quadratmetern für 695.000 Euro.
Rechenbeispiel: Was bringt der Grunderwerbssteuer-Rabatt?
Kaufpreis für eine Dreizimmerwohnung mit Garten im Quartier „Viva Agrippina“: 695.000 EuroGrunderwerbssteuer (6,5 Prozent des Kaufpreises): 45.175 Euro
Die Verträge mit den Bauunternehmen, allen voran Bauwens, wurden bereits vor der Energiekrise geschlossen. Dennoch braucht es den Rabatt der besonderen Art, um die verbliebenen Objekte loszuwerden: für die beiden Wohnungen würden insgesamt mehr als 100.000 Euro Grunderwerbssteuer fällig.
Baumaterialien immer noch deutlich teurer als vor der Energiekrise
Dass die Wohnungen keine Selbstläufer im Verkauf sind, liegt nicht an Qualität und Ausstattung. Im Gegenteil. Die Gemengelage aus gestiegenen Baumaterialien und Rohstoffen und damit einhergehenden hohen Kaufpreisen gepaart mit Zinsen jenseits der vier Prozent macht es für viele Kaufinteressierte unmöglich, einen Neubau zu erwerben.
Wer vor einigen Jahren einen Kredit über 500.000 Euro aufgenommen hat, mit einer Verzinsung von einem Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent, zahlte im Monat eine Rate von 1250 Euro. Die Monatsrate sollte sich auf maximal ein Drittel des Netto-Monatseinkommens belaufen. Eine Finanzierung über 500.000 Euro war also für Menschen, die etwa 3800 Euro netto verdient haben, tragbar. Heute sieht das anders aus: Wer dieselbe Kreditsumme zu einem Zinssatz von vier Prozent aufnehmen will, muss sich auf eine monatliche Rate von 2500 Euro einstellen. Das monatliche Nettoeinkommen sollte sich also auf rund 7500 Euro belaufen, damit die Finanzierung von der Bank als tragbar eingestuft wird.
Im Jahr 2023 waren zudem die meisten Baumaterialien nach wie vor teurer als vor der Energiekrise, was wiederum zu steigenden Kaufpreisen für Neubauten führt. In der Konsequenz werden immer weniger Bauvorhaben umgesetzt, es lohnt sich für Entwickler schlicht nicht, die teuren Baukosten zu schultern und am Ende auf den Wohnungen sitzenzubleiben, weil es keine Käufer dafür gibt.
Projekt „515“ in Marienburg: kaufkräftiges Klientel
Auch in Marienburg können Käufer auf einen Rabatt hoffen. Auf der Website von S-Immobilienpartner sind noch sechs Wohnungen zwischen 400.000 und 630.000 Euro im Neubauquartier „515“ zu haben. Anett Barsch von Swiss Life AM war im Interview mit dem „Kölner Stadt-Anzeiger“ zuversichtlich: „Bei unserem Projekt an der Bonner Straße 515 mussten wir die Verträge zu gestiegenen Preisen vergeben. Entsprechend sind auch die Kaufpreise höher. Allerdings gehen wir davon aus, dass wir in Marienburg eine Klientel ansprechen, die die nötige Kapitalkraft mitbringt“, sagte sie.
Nicht nur in Köln dreht Swiss Life AM an der Preisschraube. Auch in Bonn auf der Poppelsdorfer Allee („Constance“), in Frankfurt („Kleyers“ und „Vido“) sowie in Hamburg-Altona („Gute Stube“) sparen sich Käufer die Grunderwerbssteuer.