Wer in Köln eine Wohnung sucht, muss sich harter Konkurrenz erwehren. Wie viele Interessenten auf eine Mietwohnung kommen - und was das mit den Kaufpreisen für Eigentum macht.
Immobilienpreise in Köln„Eine Vierzimmer-Wohnung gibt es nur zum Kauf“
Von Anna Friedrich
Lesezeit 3 Minuten
Wer eine Mietwohnung in Köln sucht, muss sich harter Konkurrenz erwehren. Hier: Wohnhäuser auf der Xantener Straße in Nippes.
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Mit dem Zinsentscheid der EZB Anfang September hatten viele Käufer in Lauerstellung gehofft, sich endlich den Traum von Eigenheim erfüllen zu können. Immerhin wünschen sich drei Viertel der Deutschen, in einer eigenen Wohnung oder einem eigenen Haus zu wohnen, doch nur 42 Prozent tun dies tatsächlich. Durch die günstigeren Baufinanzierungen hat die Nachfrage einen neuen Höhepunkt erreicht: Das Onlineportal Immoscout24 zählt in den acht größten Metropolen Deutschlands 28 Prozent mehr Kontaktanfragen als noch vor einem Jahr. Auch das Interesse am Umland ist mit einem Plus von 22 Prozent deutlich höher. Allein im September 2024 sind die Anfragen deutschlandweit um neun Prozent gestiegen.
„Die weiteren Zinssenkungen der EZB sind ein weiterer positiver Impuls für den Kaufmarkt. Die Nachfrage hat im September deutlich angezogen. Die Angebotspreise sind entsprechend stabil und zeigen in einigen Metropolen bereits einen Aufwärtstrend“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin bei Immoscout24. „Am Markt wird erkannt, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, um zu kaufen, bevor die Preise vermutlich wieder noch deutlicher steigen.“ Seit 2022 wird der Unterschied zwischen den Preisentwicklungen geringer, weil die Mietpreise stärker steigen und die Kaufpreise seit Ende der Niedrigzinsphase nachgegeben haben.
Eigentum in Köln ist vergleichsweise günstig
Der Abwärtstrend bei den Kaufpreisen ist vorerst vorbei. Im bundesweiten Schnitt sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen, die älter als zwei Jahre sind, vom zweiten zum dritten Quartal 2024 um 1,5 Prozent gestiegen. In Köln blieben die Preise nahezu stabil, liegen aber im Jahresvergleich fünf Prozent über dem dritten Quartal 2023. Pro Quadratmeter kosten Bestandswohnungen in Köln im Schnitt 4176 Euro. Die Menschen in Köln kommen im Vergleich noch gut weg: Köln ist die zweitgünstigste Metropole der Top-Sechs-Städte. Nur in Leipzig sind die Quadratmeterpreise günstiger, mit 2825 Euro pro Quadratmeter.
Eigenheime kosten in Köln nun 1,8 Prozent mehr als im Sommerquartal und 6,1 Prozent mehr als im Vorjahr. Pro Quadratmeter sind das 5171 Euro. Und auch hier sind die Preise in Köln vergleichsweise moderat: In Düsseldorf kostet ein Quadratmeter Wohnfläche im Eigenheim 5547 Euro, in Stuttgart 5913 Euro und in München 8406 Euro.
Aktuell gibt es noch einen deutlichen Verhandlungsspielraum bei der Preisfindung, sagt Immoscout24: Im Schnitt zahlen Käufer für Eigentumswohnungen elf Prozent weniger als sich der Verkäufer vorstellt. Bei Eigenheimen sind es immerhin noch acht Prozent. „Der Verhandlungsspielraum wird sich jedoch abbauen, wenn der Markt weiter anzieht“, heißt es von Immoscout24.
Fluktuation bei Mietwohnungen bei unter drei Prozent
Dass Eigentum so stark nachgefragt wird, liegt nicht nur an gesunkenen Finanzierungskosten, sondern vor allem am großen Nachfragedruck im Mietmarkt. Mietwohnungen in Gebäuden, die älter als zwei Jahre sind, kosten in Köln acht Prozent mehr als noch Ende 2023. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung werden im Schnitt 983 Euro fällig. Wer eine größere Wohnung braucht, hat es schwer: „Eine Vierzimmer-Wohnung in den Großstädten gibt es nur zum Kauf“, berichtet Immoscout24. Viele Menschen suchen daher parallel nach Miet- und Kaufangeboten. Auch in Köln fehlt Wohnraum, es wird zu wenig neu gebaut. Das führt dazu, dass viele Menschen auch dann in einer Wohnung bleiben, wenn diese eigentlich nicht mehr richtig zu den Lebensumständen passt. Immoscout24 beziffert die Fluktuation in Mietwohnungen auf zwei bis drei Prozent - „extrem wenig“, sagen die Experten.
Wer ein passendes Mietinserat findet, muss sich zudem harter Konkurrenz erwehren. Wenn auf eine Eigentumswohnung ein Interessent kam, waren es in Köln im dritten Quartal bei einer gleichwertigen Mietwohnung 31. Da wird der Kaufmarkt zwangsläufig wieder attraktiver, deshalb rechnet Immoscout24 mit steigenden Preisen von bis zu sieben Prozent in den kommenden zwölf Monaten. Im Umland dürften die Kaufpreise um bis zu fünf Prozent zulegen.
An der Nachfrage dürfte sich laut Immoscout24 auch im kommenden Jahr wenig ändern, selbst wenn die Nettoeinkommen sinken. 2025 steigen unter anderem die Sozialabgaben und der CO2-Preis.