Köln – Zinsen fürs Ersparte, die gibt es kaum noch. Und wer viel Geld auf der Bank liegen hat, der muss inzwischen häufig Negativzinsen zahlen. Für viele sind deshalb Immobilien als Geldanlage eine reizvolle Alternative – zumal auch die Kreditzinsen für die Immobilienfinanzierung ein historisches Tief erreicht haben.
Ist die Anlage in eine Immobilie vergleichbar mit dem Investment in Aktien?
„Der Kauf einer Wohnung zur Geldanlage ist etwas ganz anderes, als in ein Wertpapierdepot zu investieren“, warnt Renate Daum, Immobilien- und Geldanlage-Expertin der Stiftung Warentest. Während man sein in Aktien oder Fonds investiertes Geld jederzeit wieder flüssig machen kann, ist das bei einer Wohnung, für die man langjährige Kredite abgeschlossen und Kaufnebenkosten bezahlt hat, anders: Es ist erstens nicht so schnell möglich und zweitens je nach Zeitpunkt zum Teil auch mit hohen Verlusten verbunden.
Außerdem kostet eine Immobilie auch über den Kauf hinaus Zeit und Geld. „Denn man darf nicht so naiv sein zu denken, dass die gesamte Miete, die jeden Monat eingeht, gleich ins eigene Portemonnaie als Rendite wandert“, erklärt Daum. Es gibt Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können – Rücklagen für die Instandhaltung, Kosten für die Hausverwaltung, Rechtsanwalts- und Steuerberatungskosten.
Mit welchen Risiken muss man beim Wohnungskauf zum Vermieten rechnen?
Man muss einkalkulieren, dass der Mieter mal nicht zahlt oder dass er auszieht und die Wohnung vor der Wiedervermietung eine Zeit lang leer steht. „Auch wenn die Miete nicht kommt, die Bank zieht die Kreditraten trotzdem ein“, sagt Daum.
„Mindestens ein halbes Jahr lang sollte man die Kreditbelastung auch ohne Mieteingang gut stemmen können“, meint Michael Carl, Regionaldirektor für Immobilienmanagement bei der Volksbank Köln-Bonn. „Zudem rate ich jedem Kunden, mindestens zehn Prozent des Kaufpreises noch in der Rückhand zu haben.“ Schließlich könnten immer unvorhergesehene Ausgaben wie größere Reparaturen auf einen zukommen.
Was sollte man vor dem Kauf beachten?
Renate Daum empfiehlt, vor dem Kauf einen Gutachter hinzuzuziehen. Dieser kann auch einen so genannten „Instandhaltungsrückstau“ erkennen – also ob in naher Zukunft zum Beispiel eine Dachreparatur oder ein Heizungsaustausch anstehen könnte. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte man sich, so Michael Carl, auf jeden Fall auch die Miteigentümer gut anschauen, die Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen und prüfen. „Auch ist es wichtig zu wissen, wie der Mieter, den man ja übernimmt, bisher bezahlt hat. War es ein einvernehmliches Vermieter-Mieter -Verhältnis oder ist er ein Querulant?“
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Neben all diesen Fragen ist ein Aspekt zentral: die Lage. Während der Zustand der Immobilie verbessert werden kann, kann man an der Lage nichts ändern. „Selbst in guten Städten gibt es weniger gute und sehr gute Lagen. Man sollte die Nachbarschaft kennen, in der man kauft, über die realistisch zu erzielenden Miethöhen und die soziale Struktur der Einwohner Bescheid wissen“, sagt Carl.
Wie viel Geld muss man mitbringen?
„Zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital sind ratsam“, sagt Volksbank-Experte Carl. Auch Renate Daum rät zum finanziellen Polster. Auf keinen Fall dürfe man sich von den niedrigen Zinsen blenden lassen und schnell kaufen. „Eine eingehende Prüfung vorher ist entscheidend“, so Carl. Denn nicht alle auf den ersten Blick guten Immobilieninvestitionen sind das auch.
Mit wie viel Rendite kann man rechnen?
„Wir haben viele Beispiele durchgerechnet, bei denen die Käufer jahrelang jeden Monat zuschießen müssten“, erklärt Renate Daum. Im Zweifel könnte das, weil man ja durch die Tilgung Vermögen aufbaut und viele Investoren mit weiter steigenden Immobilienpreisen rechnen, sogar lohnend sein. Dennoch ist es wenig charmant.
„Eine Immobilie sollte sich selbst tragen“, meint Michael Carl. Ganz einfach ist es aber nicht, eine solche zu finden, da sind sich beide Experten einig. Und selbst wenn man eine lukrative Immobilie gefunden hat – auf mehr als zwei oder drei Prozent Rendite sollte man keinesfalls hoffen. Deshalb ist es entscheidend, nicht all sein Geld auf eine Immobilie zu setzen und nebenher noch genug Geld für andere Ausgaben übrig zu haben, rät Carl.
Gibt es Alternativen, in Immobilien zu investieren?
Eine relativ neue Art der Immobilieninvestition ist das so genannte Crowd-Investing, das auf verschiedenen Internet-Plattformen angeboten wird und eine Möglichkeit ist, mit kleinen Beträgen direkt in Immobilien zu investieren. Meist geht es darum, dass sich Projektentwickler für eine begrenzte Zeit Geld leihen. Sie nutzen dieses Geld dann der finanzierenden Bank gegenüber sozusagen als ihr Eigenkapital.
„Dieses Darlehen ist dann allerdings nur nachrangig besichert, das heißt, wenn etwas schief geht, werden zunächst alle erstrangigen Gläubiger bedient und erst dann bekommt man, wenn noch was da ist, sein Geld zurück“, erklärt Renate Daum. Im schlimmsten Fall droht also der Totalverlust des eingesetzten Kapitals. „Wenn es zu Bauverzögerungen kommt oder ein Hauptmieter abspringt oder eine Baufirma Bankrott geht, dann ist das Geld im Zweifel schnell weg.“ Wegen dieses großen Risikos hat der Gesetzgeber zum Schutz der Anleger klare Grenzen gezogen: In ein Objekt darf man höchstens 1000 Euro investieren, oder aber 10.000 Euro, wenn man erklärt, dass man über ein „frei verfügbares Vermögen von mindestens 100.000 Euro“ verfügt. Die Obergrenze liegt bei 25.000 Euro.
Wie viel Geld muss ich mindestens investieren?
Meist werden auf den Plattformen Crowd-Investing-Anlagemöglichkeiten ab 100 Euro, manchmal sogar schon ab einem Euro angeboten. Die Laufzeiten bewegen sich in der Regel zwischen einem und zehn Jahren. Während dieser Zeit kommt man an sein Geld nicht ran. Geht aber alles gut, so kann man vergleichsweise stattliche Zinsen einstreichen. „Zwischen fünf und zehn Prozent werden je nach Objekt angeboten“, sagt Daum. Sie rät denjenigen, die ein solches Investment wagen wollen, kleinere Beträge in mehrere Objekte zu investieren.
