Köln und RegionWie sich die Preise für Häuser und Wohnungen entwickeln werden
Neubausiedlung (Symbolbild)
Copyright: dpa
- Wie werden sich die Miet- und Kaufpreise für Immobilien in Köln und der Region entwickeln?
- Wie sieht es bei der Finanzierung aus? Und droht am Markt eine Blase?
- Ein Überblick über die Entwicklung des Immobilienmarkts 2022 in Köln und dem Umland.
Köln – Hohe Baukosten, steigende Inflation, Mangel an Bauland: Der Wohnungsmarkt bleibt im Jahr 2022 in Bewegung. In Köln und dem Umland unterscheiden sich die Rahmenbedingungen dabei teils von denen anderer Regionen. Ein Überblick.
Wie werden sich die Mietpreise entwickeln?
In den meisten deutschen Metropolen hat die Mietpreisentwicklung zuletzt an Dynamik verloren: In München, Frankfurt und Hamburg stiegen sie 2021 laut Immowelt nur noch um ein beziehungsweise zwei Prozent, in Düsseldorf stagnierten sie gar. Anders in Köln: Hier legten die Angebotspreise ungleich stärker um sechs Prozent zu.
„In Städten wie München gibt es mittlerweile kaum noch Spielraum für weitere Mieterhöhungen, auch im Vergleich zu den Einkommen vor Ort“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft. In Hamburg zahle sich dagegen die starke Bauaktivität aus, wodurch der Bedarf gut gedeckt werde. „In Köln ist die Situation aber eine ganz andere: Hier wird sehr wenig gebaut, gleichzeitig gibt es im Vergleich zu den Einkommen noch Luft nach oben.“ Das spricht dafür, dass die Mieten in Köln weiter anziehen werden. Laut Voigtländer gilt das auch für das Umland: „Auch hier wird viel zu wenig gebaut, deshalb werden wir weitere Mietsteigerungen sehen.“
Der Kölner Makler Roland Kampmeyer erwartet derweil, dass die gestiegenen Energiepreise Spuren am Immobilienmarkt hinterlassen werden: „Es ist davon auszugehen, dass sich die Steigerung der Betriebskosten auf das Portemonnaie der Mieter auswirkt. Ich könnte mir vorstellen, dass sich die Mietpreise dadurch etwas gebremster entwickeln.“
Kampmeyer verweist aber auch auf das extrem geringe Angebot in Köln. „Ich sehe keine zusätzlichen Projekte, die Entspannung bringen könnten.“ Er rechnet für 2022 mit Mietsteigerungen im unteren, einstelligen Bereich. Gleichzeitig gewinne das Umland – zum Beispiel der Rhein-Erft-Kreis oder die Region Leverkusen – immer mehr an Beliebtheit. Gerade in Teilen des Rhein-Erft-Kreises, die nah bei Köln liegen, glichen sich die Preise dabei zunehmend den Kölnern an.
Und wie geht es mit den Kaufpreisen weiter?
„Bei Neubauten haben wir zuletzt immense Kostensteigerungen gesehen“, sagt Michael Voigtländer. Druck gebe es dabei von drei Seiten: Zum einen wären da die enormen Preissteigerungen beim Material, ausgelöst durch Engpässe und Lieferschwierigkeiten. Zum anderen stiegen die Grundstückspreise deutlich weiter. Zu guter Letzt seien auch die Löhne in Bewegung, da Fachkräfte rar seien. Er wirft allerdings die Frage auf, inwiefern Projektentwickler Kostensteigerungen eins zu eins an Käuferinnen und Käufer weitergeben könnten: „Das wird spannend. Höhere Neubaukosten müssen nicht vollends in die Preisentwicklung einfließen“, sagt er.
Kampmeyer rechnet mit „deutlichen Preissteigerungen im zweistelligen Bereich“. Allein seit Herbst seien die Quadratmeterpreise im Neubau von durchschnittlich rund 6000 auf bis zu 6700 Euro pro Quadratmeter gestiegen. „Wir werden uns daran gewöhnen müssen, dass 7000 Euro zu einem neuen Standard werden.“ Er prognostiziert auch bei Bestandsimmobilien hohe Preissteigerungen, gerade, wenn sich diese in attraktiven Lagen befinden. „Das Angebot trifft hier einfach auf eine extrem hohe Nachfrage. Wenn im Auenviertel in Rodenkirchen eine Immobilie zu haben ist, ist es Nebensache, in welchem Zustand sie sich befindet.“
Voigtländer erwartet derweil einen verlangsamten Preisauftrieb bei wenig energieeffizienten Gebäuden im Bestand: „Das liegt zum einen an den derzeit sehr hohen Heizkosten, zum anderen an der kürzlich beschlossenen EU-Sanierungsrichtlinie.“ Die EU hatte im Dezember angekündigt, eine Sanierungspflicht für nicht ausreichend wärmegedämmte Gebäude durchsetzen zu wollen. „Man wird zunehmend Abschläge bei nicht energieeffizienten Gebäuden vornehmen müssen.“
Wie sieht es mit der Finanzierung aus?
Expertinnen und Experten gehen davon aus, dass Immobilienkredite sich 2022 verteuern dürften. „Die Zinsen werden Mitte des Jahres vermutlich leicht steigen, so um etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte“, sagt Bernd Meier, Regionaldirektor für Westdeutschland beim Baufinanzierer Hüttig & Rompf. Grund dafür seien die gestiegene Inflation sowie ein etwas erhöhtes Sicherheitsdenken der Banken.
Das könnte Sie auch interessieren:
Meier erklärt, dass derzeit etwa 50 Prozent der eigenen Kunden Verträge mit einer Zinsbindung von mindestens 15 Jahren abschlössen. „Das ist immer abhängig davon, wie die eigenen Finanzen aussehen – aber es ergibt durchaus Sinn, sich die günstigen Zinsen lange zu sichern.“
Denn besser, so Meier, würden die Bedingungen nicht mehr. „Wir werden immer wieder gefragt, wann der richtige Moment ist, eine Immobilie zu erwerben. Das ist ganz einfach zu beantworten: Wer kann und möchte, sollte es jetzt tun. Auf günstigere Preise und Zinsen zu hoffen, lohnt sich nicht, denn das werden wir wohl nicht mehr erleben."
Wie verändern sich die Anforderungen an eine Immobilie?
In Teilen habe die Entwicklung schon vor der Pandemie eingesetzt, durch die Erfahrungen mit hybridem Arbeiten habe sie sich aber noch einmal verstärkt: „Die Menschen bevorzugen heute flexiblere Grundrisse mit mehr Fläche“, sagt Makler Kampmeyer. Flexibel bedeutet dabei, dass sich Räume je nach aktueller Bedürfnislage umfunktionieren lassen – aus zwei Kinderzimmern also zum Beispiel ein größerer Raum werden kann, sobald der Nachwuchs auszieht. Damit einher gehe die verstärkte Nachfrage nach Wohnraum in den Kölner Umlandkreisen, die mit Natur und entsprechender Lebensqualität punkten könnten.
Droht am Markt eine Blase?
Auch diese Frage wird angesichts der zuletzt so stark gestiegenen Preise diskutiert. Erst im November warnte die Bundesbank, Immobilien seien derzeit stark überteuert: „Aktuellen Schätzungen zufolge lagen die Preise in den Städten nach wie vor 15 bis 30 Prozent über dem Wert, der durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“, hieß es damals im Monatsbericht.
Michael Voigtländer sieht dennoch nicht die Gefahr einer spekulativen Blase: „Anzeichen dafür wären zum Beispiel eine sehr starke Bautätigkeit und sehr starke Transaktionszahlen – tatsächlich wird derzeit aber zu wenig gebaut, die Zahl der Transaktionen ist zurückgegangen.“ Er geht vielmehr davon aus, dass der Markt sich nun langsam normalisieren werde.
Was gibt es noch zu beachten?
Eine wichtige Änderung wird die Aufteilung des CO2-Preises auf Mieter und Vermieter darstellen. Sollte sich die Politik bis Mitte des Jahres nicht auf ein entsprechendes Stufenmodell einigen, werden die Kosten ab diesem Punkt zu je 50 Prozent von Mietern und Vermietern getragen. „Ich denke nicht, dass die Politik in der Lage sein wird, das Stufenmodell bis dahin umzusetzen“, sagt Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Haus- und Grundbesitzervereins Köln. Er rechnet damit, dass sich vor allem Vermieter mit sanierten Immobilien diese Kosten durch Mietsteigerungen zurückholen könnten. Auswirkungen wird zudem der plötzliche Stopp dreier KfW-Förderprogramme für Neubauten und Sanierungen haben.