Steigende ZinsenWarum Kaufen in Köln heute noch günstiger ist als Mieten
Wohnhaus in Köln
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Köln – Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, lebt deutlich günstiger als jemand, der zur Miete wohnt. Das geht aus einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) und dem Immobilienunternehmen Accentro hervor. Der jährlich erscheinende Wohnkostenreport bezieht sich auf das Jahr 2021 – dieses Jahr könnte die Situation allerdings ganz anders aussehen.
Den Studienautorinnen und -autoren zufolge betrug der Vorteil von Selbstnutzerinnen und Selbstnutzern in Köln vergangenes Jahr knapp 66,2 Prozent gegenüber Mietenden. Im Vergleich zum Jahr 2020 ein leichter Zuwachs, da lag der Vorteil noch bei 65 Prozent.
Nebenkosten und Wertsteigerungen einbezogen
Besonders zum Tragen komme das bei Neuvertragsmieten: Im gesamten Bundesgebiet bezahlten Selbstnutzer durchschnittlich 4,21 Euro pro Quadratmeter. Bestandsmieter von vergleichbaren Wohnungen zahlten in etwa 7,04 Euro Nettokaltmiete, bei Neuvertragsmieten wurden hingegen 10,30 Euro fällig.
Um die Kosten für Selbstnutzung und Mieten vergleichbar zu machen, legten die Studienautorinnen und –autoren verschiedene Attribute fest. Für Selbstnutzer berechneten sie neben Kaufpreis zudem Erwerbsnebenkosten (Grundsteuer, Notar etc.), Belastungen durch Kreditzinsen, Instandhaltungskosten, Werteverzehr oder bis zu drei Prozent gedeckelte Wertsteigerungen, außerdem entgangene Zinsen, die Nutzer beispielsweise statt des Wohninvestments durch eine andere Anlagestrategie – in dem Fall die Rendite durch Unternehmensanleihen – hätten mitnehmen können.
Steigende Zinsen stoppen den Trend
„Die im vergangenen Jahr fallenden Zinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert“, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. „Steigende Zinsen werden aber den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern.“ Spätestens seit Jahresbeginn ist genau diese Entwicklung eingetreten, die Zinsen sind von weniger als einem Prozent auf mehr als zwei Prozent gestiegen. Mit der Ankündigung der Europäischen Zentralbank (EZB) von Donnerstag, den Leitzins im Juli von null auf 0,25 Prozent zu erhöhen, dürfte die Höhe der Zinsen weiter zunehmen.
Wer also zurzeit plant, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, muss mit steigenden Kosten rechnen. Auch Immobilienbesitzer, deren Zinsbindung bald ausläuft, müssen dann zu den aktuellen und damit teureren Konditionen ihre Anschlussfinanzierung fortsetzen.
Kaufen und Mieten in Köln: Selbstnutzerkosten könnten auf fast 7 Euro steigen
Mit Fokus auf das Jahr 2021 berechneten IW und Accentro verschiedene Anstiegsszenarien. Sollte der Bauzins demnach auf zwei Prozent steigen, wie bereits geschehen, rechnen sie mit einem Anstieg der Selbstnutzerkosten von 66 Prozent. Statt 4,21 Euro pro Quadratmeter, würden sie auf 6,97 Euro steigen. Bei einem Zins von 2,5 Prozent lägen sie bereits bei 8,55 Euro, bei einem Zins von drei Prozent wären es gar 10,12 Euro.
Die Berechnungen beziehen sich allerdings auf gleichbleibende Kaufpreise. Da diese zurzeit weiter steigen, ist mit noch geringeren Vorteilen der Selbstnutzer zu rechnen oder gar damit, dass Mieten günstiger sein wird. Im stärksten Szenario, also bei einem Zins von drei Prozent und steigenden Kaufpreisen würden die Selbstnutzerkosten bei 10,63 Euro liegen. In 86 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte wäre mieten dann günstiger, so die Autoren.
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Für die größten sieben deutschen Städte, darunter auch Köln, erwarten IW und Accentro, dass ab einem Zins von 2,8 Prozent die Neuvertragsmieten etwa den Selbstnutzerkosten entsprechen. Im Umland erwarten sie das erst bei einem Zins von 3,6 Prozent.
Letztlich handelt es sich aber um beispielhafte Rechnungen. Experten der FMH-Finanzberatung erwarteten indes, dass die Hypothekenzinsen für zehnjährige Finanzierungen schon in den Sommermonaten auf drei Prozent steigen. Ein Ende des Aufwärtstrends sei nicht in Sicht, schrieben sie jüngst – mit schmerzhaften Folgen für Immobilienkäufer: „Zinssätze von vier Prozent in diesem Jahr sind keine Schwarzmalerei, sondern sehr realistisch.“ (mit dpa)