Trotz Homeoffice-TrendBürofläche in Köln wird wohl deutlich steigen
Links „The Ship“, rechts das „Vorum“: So soll es bis 2024 in Ehrenfeld aussehen.
Copyright: Evolutiq/Vorum
Köln – In der Corona-Krise haben viele Deutsche erstmals über einen langen Zeitraum im Homeoffice gearbeitet. Auch nach der Pandemie wird die Arbeit von zu Hause sich verschiedenen Studien zufolge fester in der Berufswelt verankern. Dennoch kommt eine von der Köln-Business Wirtschaftsförderung beauftragte Studie zu dem Ergebnis, dass die Anzahl der Bürobeschäftigten und die dafür benötigten Flächen in der Stadt bis 2030 deutlich steigen werden.
„Kölns Büromarkt hat sich im vergangenen Jahrzehnt hervorragend entwickelt und in der jüngsten Krise als äußerst stabil erwiesen – nicht zuletzt wegen der Branchenvielfalt am Standort“, sagte Köln-Business-Geschäftsführer Manfred Janssen. Damit unterscheide sich die Stadt zum Beispiel von Standorten wie Frankfurt, die wegen ihrer Spezialisierung – in diesem Fall auf den Bankensektor – härter von der Krise getroffen wurden. Köln habe dagegen mit seinem guten Mix in den vergangenen Jahren eine positive Entwicklung durchlaufen.
Mehr Bürobeschäftigte erwartet
Nachdem die Zahl der Kölner Bürobeschäftigten in den vergangenen Jahren bereits deutlich um 57.000 auf 331.000 im Jahr 2020 gestiegen ist, erwartet die Wirtschaftsförderung bis 2030 einen weiteren Anstieg auf 356.000 Beschäftigte. Um das aufzufangen, brauche es in der Stadt bis 2030 rund 770.000 Quadratmeter neue Bürofläche. Das derzeit absehbare Neuangebot bis dahin liege bei 735.000 Quadratmetern. Der Bedarf könne also „weitgehend“ durch die zahlreichen bestehenden Immobilienprojekte in der Stadt gedeckt werden.
Besonders viel gebaut wird dabei in den Stadtteilen Deutz, Ehrenfeld, Braunsfeld, Ossendorf und Mülheim. 28 große Projektentwicklungen listet die Wirtschaftsförderung insgesamt auf. Die Aktivierung neuer Flächen werde aber wichtig bleiben, um den Bedarf zu decken, so Janssen.
Dämpfer durch die Pandemie
Während die Situation auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt durch die hohe Nachfrage weiter angespannt ist, hat sich die Situation bei Gewerbeimmobilien zuletzt sehr unterschiedlich entwickelt. Vor allem das Geschäft mit Hotel- und Einzelhandelsimmobilien litt in der Pandemie. Aber auch der Büromarkt bekam die Corona-Auswirkungen zu spüren: „Wir haben gesehen, dass die Büroflächenumsätze um rund ein Drittel zurückgegangen sind“, sagte Janssen bei der Vorstellung der Zahlen. „Auf der anderen Seite ist der Leerstand aber nur gering angestiegen.“
Laut der Studie, die unter anderem auf zehn Experteninterviews basiert, stieg die Quote hier von 2,3 Prozent im Jahr 2019 auf zuletzt 3,3 Prozent im Jahr 2021. Das sei laut Janssen jedoch ein „gesunder“ Wert. Da Mieterwechsel bei Gewerbeimmobilien deutlich aufwendiger sind als im Wohnungsbereich, braucht der Markt eine sogenannte Fluktuationsreserve.
Und das zunehmende Homeoffice – wird das keinen Einfluss auf den Flächenbedarf haben? Während einige Studien bereits ermitteln, wie aus leerstehenden Büros Wohnraum werden könnte, rechnet Köln-Business nicht damit, dass die Verlagerung der Arbeit nach Hause den Bedarf an Büros senken werde. Zwar bestehe theoretisch das Potenzial zur Einsparung von Flächen, die Analyse gehe jedoch davon aus, dass sich der Effekt des Homeoffice und der Mehrbedarf an Flächen nahezu nivellierten. Homeoffice werde aber ein fester Bestandteil der Arbeitsorganisation sein. In der Folge würden sich auch Bürostrukturen ändern müssen.
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Eine Antwort auf die Frage, wie diese neuen Bürostrukturen aussehen können, liefert zum Beispiel das Vorzeige-Gebäude „The Ship“, gebaut vom Kölner Unternehmen Fond Of in Ehrenfeld: Es vereint verschiedene Raumkonzepte mit eigener Kita, Fitnessstudio und Dachterrasse, die den Mitarbeitenden viel Komfort bieten sollen.
Zuletzt verkündete Fond-Of-Gründer Oliver Steinki den Bau eines weiteren modernen Bürogebäudes namens „Vorum“ direkt neben „The Ship“. „Wir glauben, dass Innovation und zwischenmenschliches Vertrauen nur in einem Miteinander stattfindet“, sagte Steinki am Donnerstag. Weder 100 Prozent Homeoffice noch 100 Prozent Bürozeit seien sinnvoll. „Der Bedarf nach Büroflächen wird weiterhin hoch bleiben.“