Zinsen, Eigenkapital, ZuschussWas Immobilienkäufer zur Finanzierung wissen müssen
Häuser und Wohnungen in Lindenthal
Copyright: Csaba Peter Rakoczy
Köln – Vieles hat die Corona-Pandemie in unserem Leben verändert. Eines allerdings ist gleich geblieben – die Nachfrage nach Immobilien und die günstigen Zinsen bei der Finanzierung. Als „unverändert hoch“ bezeichnet Sebastian Tappe, Filialleiter der HypoVereinsbank Köln, die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Köln und Umgebung.
Das Zinsumfeld sieht er als „nach wie vor sehr gut“ an. Seine Kunden legen derzeit besonders viel Wert auf Kalkulationssicherheit. Wer bislang sein Haus mit einem Kredit finanzierte, dessen Zinsen für zehn oder 15 Jahre festgeschrieben waren, der wählt heute oft eine Zinsfestschreibung von 20 oder sogar 30 Jahren. „Der Zinsunterschied zwischen einem 15 und einem 30 Jahre laufenden Darlehen ist nämlich gar nicht so groß, wie viele denken“, erklärt Tappe.
Kunden wollen lange Laufzeit
Freilich hängt der Zinssatz sowohl vom jeweiligen Objekt als auch von der persönlichen Bonität, vom Eigenkapital und der Höhe der Hypotheken-Belastung ab. „Aber grob gesprochen kann man sagen, dass wir uns bei einer Festschreibung von 15 bis 20 Jahren im Bereich von eins bis 1,5 Prozent Zinsen bewegen und bei 30 Jahren liegen die Zinsen dann in der Regel zwischen 1,5 und 1,75 Prozent“, so Sebastian Tappe.
Trotz der höheren Zinsen wählen viele Kunden die längst mögliche Laufzeit – sie wollen so vermeiden, dass sie nach Auslaufen der Zinsfestschreibungs-Dauer in eine Zinsfalle tappen, dass dann die Zinsen für den Anschlusskredit höher ausfallen. „Dies könnte natürlich passieren, vor 13, 14 Jahren lagen die Zinsen ja auch bei fünf oder sechs Prozent“, erinnert sich der Banker. Und Vorhersagen auf so lange Zeit sind freilich kaum möglich.
Grüne Finanzierung
Außerdem nutzen viele Kunden die Möglichkeit der „grünen Finanzierung“, wie es Tappe formuliert. Sie kombinieren KfW-Programme, zum Beispiel für energetisches Bauen oder Sanieren, mit der klassischen Bankfinanzierung. Je nach KfW-Kredit können sie dann neben günstigen Zinsen von tilgungsfreien Zeiten oder von Tilgungszuschüssen profitieren.
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Wichtiger aber noch als die Stelle hinterm Komma beim effektiven Jahreszinssatz ist die persönliche Haushaltsrechnung. „Manche Kunden kommen mit Excel-Tabellen zur Beratung und wissen genau, wie viel sie jeden Monat einnehmen und vor allem, wie viel sie für was ausgeben“, sagt Tappe, der dazu rät, bei der Finanzierung auf jeden Fall genug Puffer einzubauen. Schließlich ist es mit dem Zins nicht getan, üblicherweise kommen zwei oder drei Prozent Tilgung dazu – zusammen ergibt dies die Darlehensbelastung. Daneben aber haben auch Immobilieneigentümer noch nicht zu unterschätzende Betriebskosten – unter anderem für Wasser, Heizung und Strom, und sie sollten Rücklagen bilden für möglicherweise auftretende Reparaturen. „Irgendwas ist ja immer und nach ein paar Jahren streikt vielleicht die Heizung oder das Dach muss repariert werden“, sagt Sebastian Tappe.
Hohe Kaufnebenkosten
Und auch mit dem reinen Kaufpreis der Eigentumswohnung ist es nicht getan – auf diesen kommen noch zwischen zehn und zwölf Prozent Nebenkosten für Makler, Grunderwerbsteuer, Notar. Diese Kosten – bei 500.000 Euro sind das schon mal 60.000 Euro – werden von der Bank üblicherweise nicht finanziert. Außerdem will man sich für die neue Bleibe dann womöglich auch schöne neue Möbel und eine schicke, nicht gerade billige Einbauküche leisten – all dies muss mit Eigenkapital gekauft werden.
Und selbst wenn eine 100-prozentige Finanzierung des Kaufpreises theoretisch möglich ist, rät Tappe davon ab. „Ein solider Eigenkapitalanteil sollte vorhanden sein und je höher dieser ist, desto günstiger kann auch die Zinshöhe ausfallen.“ Mit der dadurch geringeren Darlehensbelastung, wenn finanziell nicht alles spitz auf Knopf genäht ist, lebt es sich entspannter. Schließlich kann ja auch immer mal etwas Unvorhergesehenes die Einnahmen schrumpfen oder die Ausgaben steigen lassen. Sich alleine von den niedrigen Zinsen zum Hauskauf verführen lassen, sollte man also nicht.