Kündigung, Mieterhöhung und Co.Diese Rechte haben Mieter und Vermieter
Nicht nur im Unicenter (links) in Köln-Sülz wohnen zahlreiche Kölner zur Miete.
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Köln – In Deutschland leben so viele Menschen zur Miete wie in kaum einem anderen Land. Im internationalen Vergleich ist die Eigentumsquote gering, sie liegt bei etwa 45 Prozent. Dennoch herrschen mit Blick Mieter- und Vermieterrechte häufig Missverständnisse: Wann darf die Miete erhöht werden? Was ist mir Eigenbedarf?
In der großen, nicht repräsentativen „Immobilien-Check“-Umfrage gaben 50 Prozent der mehr als 4000 Befragten an, zur Miete zu wohnen.
Ein Überblick über wichtige Fragen.
Wann darf die Miete erhöht werden?
Die Möglichkeiten sind gesetzlich genau geregelt. Grundsätzlich kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, dabei allerdings maximal um 20 Prozent in drei Jahren. Auf angespannten Wohnungsmärkten gilt eine Obergrenze von 15 Prozent. Auch nach Modernisierungen oder einvernehmlicher Vereinbarung dürfen Vermieter mehr Geld verlangen. In Mietverträgen mit Index- oder Staffelmieten sind Erhöhungen dagegen bereits von vornerein festgeschrieben.
Wann greift die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, zum Beispiel in Köln. Sie legt fest, dass die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 Prozent über dem ortsüblichen Vergleichswert liegen darf. Als Orientierungsmaßstab gilt der Mietspiegel. Es gibt allerdings einige Ausnahmen: „Die Miete darf höher liegen, in dem Umfang, in dem sie das im vorherigen Mietverhältnis bereits getan hat“, sagt der Kölner Rechtsanwalt Florian Rüber, der auf Miet- und Wohneigentumsrecht spezialisiert ist.
Auch Erstbezüge nach Oktober 2014 und umfassender Modernisierung – bis zu drei Jahren rückwirkend – sind ausgenommen. Das soll verhindern, dass weniger gebaut wird. „In der Praxis ist die Mietpreisbremse bisher wenig bedeutsam, weil sie zunächst einmal nur regelt, dass der Vermieter, der eine höhere Miete verlangt, sich auf eine der Ausnahmen berufen und das dem Mieter zwingend mitteilen muss. Nur, wenn er das versäumt oder nicht nachweisen kann, werden daran Folgen geknüpft.“ Dann kann der Mieter Geld zurückverlangen.
Wann kann einem Mieter gekündigt werden?
Während Mieter ihren Vertrag jederzeit kündigen können, gelten für Vermieter strenge Vorgaben. Sie brauchen dafür einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund – zum Beispiel einen schweren Verstoß gegen den Mietvertrag.
Ein typischer Fall wäre dabei der Zahlungsverzug. Wenn ein Mieter zwei Monatsmieten in Verzug gerät, kann der Vermieter fristlos oder ordentlich kündigen. „Was viele nicht wissen: Bei einer fristlosen Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug haben Mieter die Möglichkeit, durch eine Nachzahlung die Unwirksamkeit der Kündigung herbeizuführen“, sagt Rüber. Dieses Recht steht Mietern einmal in zwei Jahren zu. Sie müssen dabei allerdings bestimmte Fristen einhalten und alle Rückstände vollständig ausgleichen. Und: die sogenannte „Heilungsmöglichkeit“ gibt es nur bei einer fristlosen Kündigung. Bei einer ordentlichen Kündigung muss der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist ausziehen.
Und was ist mit Eigenbedarf?
Wenn ein Vermieter eine Wohnung für sich oder seine Verwandten benötigt, hat er das Recht, seinen Mietern mit Verweis auf den eigenen Bedarf zu kündigen. „Die große Frage ist die des «Benötigens»“, sagt Rüber. „Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, weshalb er die Wohnung selber nutzen möchte. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die gekündigte Wohnung nach Lage, Größe oder Ausstattung besser geeignet ist als die bisher bewohnte.“
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In den vergangenen Jahren haben Eigenbedarfskündigungen stark zugenommen. Der Mieterverein warnt vor vorgeschobenen Fällen – denn es ist schwer zu überprüfen, ob der genannte Sachverhalt tatsächlich vorliegt. „Da Wohnraum aktuell schwer zu bekommen ist, finden aber tatsächlich auch die Vermieter für Kinder und Verwandte nicht mehr so einfach anderen Wohnraum“, sagt Rüter. Finden Mieter jedoch rückwirkend heraus, dass sie getäuscht wurden, können sie auf Schadenersatz klagen – zum Beispiel für die Umzugskosten oder eine etwaige höhere Miete.
Welche Rechte gibt es bei den Nebenkosten?
Mieter haben das Recht, die vom Vermieter erstellte Nebenkostenabrechnung zu überprüfen. „Dabei muss ihnen auf Verlangen Einsicht in sämtliche Belege zu den Nebenkosten gewährt werden“, sagt Rüber. Sie können so prüfen, ob das verlangte Geld nicht in Wahrheit in die Instandhaltung der Immobilie fließt– womit es nicht zu den Nebenkosten zählen würde.
Vermieter müssen dabei nicht nur Rechnungen, sondern auch Zahlungsbelege vorlegen – wie Gerichte erst kürzlich festhielten. „So kann sichergestellt werden, dass die angegebenen Beträge tatsächlich geflossen sind und nicht durch einen Rabatt oder Abzüge verringert wurden“, sagt Rüber.