Innenstadt – Vieles von dem, was den Charme und die Attraktivität von Köln ausmacht, befindet sich zwischen dem Rhein und den Ringen. Das Zentrum, eingefasst in etwa durch den Verlauf der mittelalterlichen Stadtmauer, gilt als Herz der viertgrößten Kommune Deutschlands. Der Dom, der Hauptbahnhof und das Rathaus; Oper, Schauspiel, Museen und Einkaufsstraßen – Anziehungspunkte und Anlaufstellen befinden sich dicht an dicht wie fast nirgendwo sonst. Doch wie, so wollte der „Kölner Stadt-Anzeiger“ wissen, ist es um die Eigentumsverhältnisse im Stadtkern bestellt? Wem gehört eigentlich die Innenstadt?
Privatbesitz auf der Schildergasse
Sie ist eine der beliebtesten und umsatzstärksten Einkaufsstraßen Deutschlands – und hier befinden sich die wohl teuersten Grundstücke der Stadt. Bis zu 14 000 Passanten bummeln stündlich über die Schildergasse. Kleine Einzelhändler sind mittlerweile die Ausnahme, es dominieren große Filialisten, was vor allen an den hohen Mieten liegt. Der Quadratmeterpreis bei Neuvermietung liegt mittlerweile bei bis zu 250 Euro. „In 1-A-Lagen wie der Kölner Schildergasse werden monatlich fünf- bis sechsstellige Summen aufgerufen, die sich nur wenige nicht-filialisierte Einzelhändler leisten können“, sagt Thomas Heckh, Leiter Einzelhandelsinvestment bei der Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle in Köln.
Mit einem Grundbesitz von 4,15 Millionen Quadratmetern allein im linksrheinischen Stadtgebiet zählt die Deutsche Bahn mit ihren verschiedenen Tochtergesellschaften zu den Unternehmen mit einem stattlichen Anteil an Grundbesitz. Diese Fläche verteilt sich auf etwa 730 Flurstücke – nicht Grundstücke. Rund 90 Prozent der Flächen sind Bahnanlagen, also Bahnhöfe, Gleise und Zugabstellanlagen. „Die riesigen Flächenzahlen kommen auch dadurch zustande, dass der Bahn ja nicht nur die reinen Gleise, sondern auch viele Nebenflächen gehören“, so ein Bahnsprecher. Dies werde besonders bei Bahnübergängen deutlich. Dort reicht der Grundbesitz der DB rechts und links der Gleise in der Regel bis zum Andreaskreuz.
Den größten Gewinn dürfte der Hauptbahnhof mit den rund 70 Geschäften abwerfen. Sie sind alle Eigentum der DB und werden vom Bahnhofsmanagement betrieben. Die Vermarktung erfolgt durch die Vermietung. Unter der Marke „Ihr Einkaufsbahnhof“ betreibt die DB bundesweit knapp 30 Geschäftszeilen in großen Bahnhöfen, die meisten davon in Berlin. (pb)
Dreiviertel aller Immobilien auf der Schildergasse sind in Besitz von Familien oder privaten Erbengemeinschaften. So etwa die Hausnummer 51, wo bis Ende 2013 das Herrenmodegeschäft Wormland saß. Die Immobilie gehört der Münsteraner Familie Zumnorden, die bundesweit zahlreiche Schuhgeschäfte betreibt und in dem Ladenlokal demnächst ihre erste Kölner Filiale eröffnen wird. Die Eigentümer auf der Schildergasse stammen zum überwiegenden Teil aus Deutschland. „Die Besitzer kommen aus Münster, Berlin, München, Aachen und Düsseldorf“, sagt ein Makler, der namentlich nicht genannt werden möchte. Drei Gebäude gehörten einer Familie aus Israel.
Banken, Fonds und Versicherungen
An zweiter Stelle der Eigentümer stehen Versicherungskonzerne, Banken und Fonds. Ihnen gehören rund 15 Prozent der Einkaufsmeile. So ist etwa das Hansen-Haus auf der Ecke zur Hohe Straße, in dem viele Jahre lang das Herrenmodegeschäft Pohland saß, im Besitz der Alten Leipziger Versicherung. Das Unternehmen hat zudem das Gebäude an der Hohe Straße 112 gekauft, in der das Turnschuhgeschäft Foot Locker sitzt, ebenso das Haus Neumarkt 1a mit einem Starbucks-Café.
Das Gebäude am Neumarkt 1b, in dem der Jeansladen G-Star sitzt, gehört der Axa-Versicherung, zu deren Portfolio in Köln unter anderem Gebäude am Hohenzollernring, in der Glockengasse, der Spichernstraße sowie im Mediapark zählen. Eigennutzer wie der Kaufhof-Mutterkonzern Metro oder das Bekleidungsunternehmen Peek und Cloppenburg sind mit lediglich sieben Prozent Besitz im Zentrum eine Minderheit.
Gewerbe- und Wohnbesitz in der gesamten City
Blickt man auf die anderen großen Einkaufsstraßen, so wird deutlich , dass sich auch hier die Mehrheit der Immobilien in Privatbesitz befinden. Auf der Hohe Straße, der Breite Straße und der Ehrenstraße sind es mehr als 70 Prozent der Gebäude, die Familien oder Erbengemeinschaften gehören. Anders sieht es auf dem Neumarkt aus. Mehr als die Hälfte aller Gebäude sind im Besitz großer Investoren vor allem aus dem Bereich Versicherungen und Fonds. Exotische Anleger, wie etwa Staatsfonds aus Abu Dhabi oder Russland haben nach Einschätzung von Experten noch nicht in großem Stil in der Innenstadt Fuß gefasst.
Außerhalb der Haupteinkaufsstraßen reduziert sich der Privatbesitz bei Wohn- und Gewerbeimmobilen nach Schätzungen des Haus- und Grundbesitzervereins auf etwa 60 Prozent. Rund 40 Prozent gehören demnach Fonds und anderen Kapitalanlegern oder Immobilienentwicklern, wie etwa die österreichische Immofinanz-Gruppe, die das Gerling-Quartiert revitalisiert. „Auch in der Altstadt zum Beispiel gehören sehr viele Objekte Eigentümern, die nicht in Köln wohnen“, sagt Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Vereins.
Investor Kirche
Die katholische Kirche nennt ein beachtliches Immobilienvermögen in der Innenstadt ihr Eigen. So besitzt die Aachener Grundvermögen Kapitalanlagegesellschaft, die indirekt unter anderem dem Erzbistum gehört, das C&A-Haus an der Schildergasse 60-68, das Mediamarkt-Haus an der Hohe Straße 121-131 sowie das Schuhgeschäft Humanic an der Schildergasse 94-96a. Auch Haus Nummer 120, in dem Zara und Kämpgen sitzen, befindet sich in Kirchen-Eigentum.
Ohnehin spielt die katholische Kirche eine gewichtige Rolle, wenn es um Grundbesitz im Stadtkern geht. Ihr gehören weitere Gebäude in bester Lage: das Kolumba-Museum, das Priesterseminar, das Erzbischöfliche Haus mit Garten, das Maternushaus mit Diözesanbibliothek, ein mehrstöckiges Wohnhaus für Geistliche an der Kardinal-Frings-Straße, das Generalvikariat an der Marzellenstraße, das Kurienhaus am Roncalliplatz, das Domforum sowie Wohnhäuser für Bischöfe und Domkapitel an der Burgmauer und Am Hof. Auch das große Bürogebäude an der Gereonstraße gegenüber dem Platz vor der IHK befindet sich im Besitz der katholischen Kirche.
Milliardenvermögen der Stadt
Der größte Immobilieneigentümer im Zentrum dürfte die Stadt Köln sein – und damit die Bürger. Zum Milliarden-Vermögen der Gebäudewirtschaft zählen acht Verwaltungsbauten, darunter das Historische Rathaus und der gegenüberliegende Spanische Bau, die Volkshochschule und das Gesundheitsamt am Neumarkt. Außerdem befinden sich allein im Stadtkern 22 Schulen und zwei Kindergärten im Besitz der Kommune. Hinzu kommen die Oper und das Schauspielhaus am Offenbachplatz, acht Museen und die Feuerwache an der Nord-Süd-Fahrt.
Etwa ein Fünfzigstel der gut 480 Hektar großen Fläche innerhalb der Ringe ist von der Stadt bebaut worden. Zur Veranschaulichung: Das Zentrum ist nicht einmal halb so groß wie das Flughafengelände in Wahn.
