Teure GrunderwerbsteuerDarauf müssen Haus- und Wohnungskäufer in NRW achten
In einigen deutschen Regionen sind Neubauten überdurchschnittlich stark vertreten.
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Köln – Ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung zu erwerben, ist in Nordrhein-Westfalen vergleichsweise teuer. Das liegt nicht nur an den steigenden Grundpreisen, sondern auch an der hohen Grunderwerbsteuer: Nur in Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen und dem Saarland zahlen Käufer ebenfalls 6,5 Prozent des Kaufpreises obendrauf. Zum Vergleich: In Sachsen und Bayern liegt die Steuer bei deutlich geringeren 3,5 Prozent.
Einer Erhebung des Immobilienportals Immowelt zufolge zahlen Kölnerinnen und Kölner rund 4000 Euro pro Quadratmeter beim Kauf eines Hauses und etwa 4850 Euro pro Quadratmeter beim Wohnungskauf. Mit jedem Quadratmeter werden demnach durchschnittlich rund 260 Euro bzw. 315,15 Euro zusätzlich fällig. Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung summiert sich der Wert auf 31.525 Euro.
Förderung in NRW soll kommen
Allein im Jahr 2021 hat das Land Nordrhein-Westfalen von seinen 68,2 Milliarden Euro Steuereinnahmen rund 4,1 Milliarden Euro mit der Grunderwerbsteuer eingesammelt, wie aus dem Jahresbericht des Ministeriums der Finanzen des Landes hervorgeht. Um das Ziel, die Eigentumsbildung voranzutreiben, zu erreichen, hat das Land aber beschlossen, dass zumindest Ersterwerber im laufenden Jahr und auch rückwirkend ab dem 1. Januar bis zu 1,5 Prozent der Grunderwerbsteuer zurückerhalten sollen.
„Zur Erreichung dieses Ziels wird die Landesregierung beauftragt, im Rahmen eines noch aufzulegenden Förderprogramms unter Beteiligung der NRW-Bank eine Entlastung bei der Grunderwerbsteuer zu erarbeiten“, hieß es im Beschluss des Landtags. Stand Mitte März liegt das Programm aber noch nicht vor.
Möglicher Informationsverlust
Interessenvertreter wie der Verband Wohneigentum fordern entsprechende Hinweise, da womöglich nicht jeder Erwerber von der Existenz des Programms erfahren habe: „Denkbar wäre hier ein entsprechender Hinweis auf dem Bescheid über die Grunderwerbsteuer sowie für die bereits vollzogenen Grundstückskäufe ein Anschreiben an die Käufer mit Hinweis auf die richtige Anlaufstelle und eine Zeitperspektive, ab wann mit weiteren Informationen zu rechnen ist.“
Dass ein besonderes Augenmerk des Förderprogramms auf jungen Familien liegen solle, begrüßt der Verband: „Unsere Erfahrung zeigt jedoch, dass gerade auch junge Paare oder Singles von der Förderung nicht ausgeschlossen werden dürfen. Denn in vielen Lebensbiografien steht der Erwerb eines Eigenheims vor der Bildung einer Familie.“
Unternehmen sollen zur Kasse gebeten werden
Auch auf Bundesebene spielt das Thema eine Rolle, so wollen die Grünen mehr Variabilität in den Grunderwerbssteuersätzen einführen: höhere für Wohnungsunternehmen, niedrigere für Selbstnutzer. Die FDP fordert einen grundsätzlichen Freibetrag von 500.000 Euro pro Person. Beide Parteien und auch der Regierungspartner SPD wollen zudem den Ländern mehr Gestaltungsfreiheit geben.
Bevor das Land NRW etwaiges umsetzen kann, braucht es aber die gesetzliche Grundlage des Bundes. „Wohneigentum ist ein wesentlicher Baustein für eine gute Altersversorgung der Bevölkerung“, so NRW-Finanzminister Lutz Lienenkämper (CDU). „Die Hürden, denen gerade junge Familien beim Immobilienerwerb gegenüberstehen, sind angesichts weiter steigender Immobilienpreise noch größer geworden.“ Ihm zufolge nehme die Zahl der Erstkäufer insbesondere in den Städten ab.
Finanzieren will die Ampel-Koalition die Vergünstigungen unter anderem mit dem Verbot sogenannter Share Deals. Statt steuerpflichtig Grundstücke und Gebäude zu erwerben, umgehen manche Konzerne die Steuer, indem sie sich gleich die ganze Firma und damit ihren Grundbesitz einverleiben.
Einsparpotenziale und Abschreibungen
Für Privatpersonen lässt sich die Steuer nur schwer umgehen. Nicht fällig wird sie zum Beispiel, sollte das Objekt Teil einer Schenkung oder eines Erbes sein. In beiden Fällen ist allerdings eine Erbschaftssteuer zu zahlen, die nur in wenigen Fällen, abhängig von Steuerklasse und Beziehungsverhältnis, bei sieben Prozent liegt. Schnell sind deutlich höhere Steuersätze um 20 bis 30 Prozent erreicht.
Eine andere Möglichkeit kennt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler: „Es ist ratsam, im Kaufvertrag festzuhalten, welches Mobiliar mitgekauft wurde und dafür einen realitätsgerechten Preis festzulegen.“ Alternativ können besagte Möbel wie Küchen, Einbauschränke oder Gartenausstattung aus dem Kaufvertrag herausgelöst und über einen separaten Vertrag erworben werden. In beiden Fällen muss auf besagtes Mobiliar keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden, sofern das Finanzamt die Preise für realistisch einschätzt, so das Urteil des Finanzgerichts Köln.
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Sollte zudem der Kaufpreis des Objekts beispielsweise wegen Mängeln gemindert worden sein, so haben Käufer in der Regel noch zwei Jahre lang Zeit, die Differenz von der Grunderwerbsteuer zurückzuerhalten. Vollständig erstattbar ist sie zudem bei einer Rückabwicklung. Vermietete Häuser sind abschreibungsfähig. Und auch wenn das Objekt gewerblich genutzt wird, kann die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend gemacht werden – bei einer teilweise gewerblichen Nutzung allerdings nicht für den privat genutzten Teil.
Nicht mehr möglich ist es hingegen, die Instandhaltungsrücklage aus der Grunderwerbsteuer herauszuziehen. Diese bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) genutzte Rückstellung soll bei etwaigen Sanierungen genutzt werden können. Im März 2021 allerdings hatte der Bundesfinanzhof entschieden, dass die Rücklage Teil des Verwaltungsvermögens der WEG und somit nicht des Einzelbesitzers sei.