ImmobilienpreiseSo viele Quadratmeter bekommen Käufer in Köln für 300.000 Euro
Wohnhäuser mit historischer Fassade in der Südstadt.
Copyright: Csaba Peter Rakoczy
Köln – Wer im Jahr 2010 300.000 Euro für den Immobilienkauf zur Verfügung hatte, bekam dafür in Köln eine Wohnfläche von 117 Quadratmetern. Daten des Immobilienportals Immowelt zufolge müssen Käuferinnen und Käufer heute ganz anders rechnen. Das sind die Zahlen für Köln und 13 weitere deutsche Großstädte:
In Köln bekamen Immobilienkäufer im Jahr 2020 im Durchschnitt bloß noch 73 Quadratmeter für einen Kaufpreis von 300.000 Euro. Datenbasis für die Berechnung waren auf Immowelt inserierte Angebote aus den Jahren 2010 und 2020, deren Kaufpreis zwischen 270.000 und 330.000 Euro lag. Um eine gesicherte Analyse-Grundlage zu haben, wurden nur Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden.
44 Quadratmeter weniger für das gleiche Geld
In Köln gab es also 44 Quadratmeter weniger für das gleiche Geld – die verfügbare Wohnfläche verringerte sich demnach um 38 Prozent. NRWs bevölkerungsreichste Stadt verzeichnet damit im Vergleich mit 13 deutschen Großstädten prozentual den drittstärksten Rückgang. An der Spitze liegt München mit einem Flächenverlust von 57 Prozent: 2010 gab es für 300.000 Euro noch 89 Quadratmeter, vergangenes Jahr waren es gerade einmal 38.
Den zweiten Rang belegt die Hauptstadt: Berliner Käufer bekamen vor elf Jahren noch 121 Quadratmeter für ihr Geld, 2020 waren es bloß noch 65 – ein Minus von 46 Prozent. Gleichauf mit Köln liegen Leipzig und Nürnberg, gefolgt von Stuttgart (minus 37 Prozent) und Frankfurt (minus 36 Prozent).
Auch Düsseldorf findet sich in der Analyse wieder: In der Landeshauptstadt bekamen Käuferinnen und Käufer 2010 116 Quadratmeter für 300.000 Euro, 2020 war die dafür verfügbare Wohnfläche auf nur noch 78 Quadratmeter geschrumpft – minus ein Drittel. Den geringsten Verlust verzeichnen zwei Ruhrpott-Städte: In Dortmund beträgt er 27 Prozent auf 98 Quadratmeter, in Essen sind es 19 Prozent weniger.
„Reicht oft nur noch für Singles oder Paare“
Die Schlussfolgerung der Immowelt-Analysten zur Preisentwicklung: „Die mögliche Wohnungsgröße reicht nun oft nur noch für Singles oder Paare.“ Wer vor zehn Jahren eine familiengerechte Wohnung gesucht habe, habe damals deutlich bessere Erfolgsaussichten gehabt. Das Immobilienportal prognostiziert, dass die Kaufpreise bis Ende des Jahres weiter um bis zu 14 Prozent steigen.
Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln bemängelt jedoch die Methodik: „Die Analyse von Immowelt berücksichtigt weder die Zinsentwicklung noch die Entwicklung der Löhne“, sagt der Immobilienexperte: „Gerade in den Großstädten sind die Löhne in den letzten zehn Jahren kräftig gestiegen.“
Finanzierungskosten in Köln steigen leicht
Dass der gleiche Trend aber auch für Wohnraum gilt, bestätigt Voigtlänger. So sei der Quadratmeterpreis in Köln von 2011 bis 2020 von 2200 auf etwa 3800 Euro gestiegen.
Darüber hinaus seien aber die Finanzierungskosten in vielen Städten „extrem gesunken“, so Voigtländer. Er hat beim IW für die Jahre 2011 und 2020 berechnet, wie viel ein Quadratmeter kostet, wenn eine Eigentumswohnung nach 35 Jahren abbezahlt werden soll und der Kaufpreis vollständig kreditfinanziert wird. Die jährlichen Finanzierungskosten pro Quadratmeter betrugen im Mittel von 50 Städten demnach 2011 gut 89 Euro, neun Jahre später nur noch etwas mehr als 84 Euro.
Das gilt jedoch nicht für Metropolen: In Köln sind die Finanzierungskosten leicht von knapp unter 120 auf knapp über 121 Euro pro Quadratmeter und Jahr gestiegen. Und auch in München und Hamburg wird die Finanzierung von Wohneigentum entsprechend der IW-Analyse teurer.
„Bautätigkeit hängt in Köln hinterher“
„In Köln hängt die Bautätigkeit besonders stark dem Bedarf hinterher“, sagt IW-Experte Voigtländer: „Gemessen an der demografischen Entwicklung müsste Köln 6000 Wohnungen pro Jahr bauen.“ Die tatsächlichen Zahlen liegen deutlich darunter: Die Stadt Köln meldete kürzlich, dass im Jahr 2020 bloß 2013 Wohnungen bezugsfertig gemeldet wurden.
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„Je knapper der Wohnraum ist, desto höher sind die Preise“, so Voigtländer. Neues Bauland zu mobilisieren, sei in Großstädten schwierig, daher müsse insbesondere die Anbindung an das Umland verbessert werden. „Gäbe es eine sehr schnelle Bahnverbindung in die Eifel, einen fortgeschrittenen Breitbandausbau und allgemein eine verbesserte Infrastruktur, würden mehr Menschen dort hinziehen und Städte wie Köln entlasten.“