Köln – Der Kölner Wohnungs- und Immobilienmarkt wird nach wie vor von einer hohen Nachfrage und einem unzureichenden Angebot bestimmt. Das gilt auch für hochpreisige Stadtviertel. Dennoch fällt in diesen Bereichen der Preisanstieg seit 2019 deutlich geringer aus als in Stadtgebieten mit gemischteren Lagen.
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Unsere besten Texte 2021 – dieser Text ist erstmals am 28. Mai 2021 veröffentlicht worden.
Während dort Quadratmeterpreise für Eigentum um bis zu 40 Prozent zugelegt haben, blieben die durchschnittlichen Steigerungsraten für 2020 im gehobenen Segment meist unter zehn Prozent. Das weisen Zahlen der Sparkasse Köln-Bonn aus, die das Tochterunternehmen „S Immobilienpartner“ ermittelt hat. Der vergleichsweise moderate Anstieg liegt aber ausschließlich daran, dass die hohen Marktpreise mittlerweile an die Grenzen der Finanzierbarkeit geraten.
„Die Banken treten auf die Bremse. Da ist ein Limit erreicht“, sagt Melanie Wickert, Verkaufsleiterin bei „S Immobilienpartner“. Die Kreditinstitute akzeptieren für Hypothekendarlehen keine signifikant höheren Preise mehr. Das bedeutet allerdings nicht, dass Immobilien nicht trotzdem zu deutlich höheren Konditionen gehandelt werden. „Im Moment schlägt die Stunde der Barzahler“, sagt Melanie Wickert. Solvente Käufer, die auf keinen Kredit zurückgreifen müssen, zahlen für manche Objekte weit mehr als die von den Banken und Maklern veranschlagten Verkaufspreise – auch in Köln. Wir haben hingeschaut, welche Wohngegenden besonders hoch im Kurs stehen.
1. Ehrenfeld
Der Stadtteil hat sich zum kölschen Aushängeschild entwickelt, wenn es um Wohnen und Immobilien geht. „Boomtown Cologne – Ehrenfeld, the place to be“, so lauten die Botschaften im Internet. Wer von außen zuzieht, will hierhin – ohne jemals einen Schritt in das Viertel gesetzt zu haben. „Ehrenfeld hat sich als eigenständige Marke etabliert“, sagt Melanie Wickert. Ein wirklich beachtlicher Wandel. Um 1870 war Ehrenfeld triste Industriestadt und armseliger Arbeitervorort. Der Leuchtturm an der Venloer Straße zeugt noch von dieser Zeit. Die dortigen Helios-Werke verschickten Straßenbahnen bis nach Afrika und rüsteten Leuchttürme an den Meeren der Welt mit elektrischem Licht aus. Der Leuchtturm mitten im Industriegebiet war stolzes Wahrzeichen.
Der Rest ist Geschichte. Mit der Industrie ging es bergab und bis in die 1980er-Jahre blieb Ehrenfeld ein Schmuddelkind – einfacher Wohnraum, hohe Schadstoffbelastungen im Boden und marode Gebäudestruktur. Seitdem ist den Stadtplanern die Transformation gut gelungen. Mit der Ausweisung von Sanierungsgebieten und Arealen für gehobenen Wohnungsbau konnte eine gute Mischung der Bevölkerungsstruktur erreicht werden. Und das macht dann letztlich auch den Charme aus. Während Viertel wie Lindenthal, Marienburg und Sülz fast schon monoton geraten sind, leben Ehrenfelderinnen und Ehrenfelder eine bunte Vielfalt. Es gibt gewachsene Strukturen der Migrationsgeschichte – ein Sinnbild ist die große Moschee. Szene, Kunst und Kultur haben sich hier erst Räume erobert und dann etabliert. Und wer einmal im „Haus Scholzen“ die zarte Weihnachtsgans mit einem ordentlichen Kölsch begossen hat – der hat auch dem urkölschen Adel im Veedel zugehört. Nicht von ungefähr zählen sich der Karnevalszug und die Bürgergarde Blau-Gold zu den größten ihrer Art – mindestens.
Doch der Wohnraum bleibt knapp, obwohl es einige große Bauprojekte gibt. Eine Immobilie hat Wert: 1,8 Millionen habe unlängst ein solventer Käufer für ein Objekt hingeblättert, dass von den Banken gerade mal mit der Hälfte bewertet worden war, erzählt Melanie Wickert. „Vieles geht über Mundpropaganda – ganz ohne Makler und Inserate.“ So viel Nachfrage treibt dann auch die Mieten: Durchschnittlich 13 Euro pro Quadratmeter bei Bestandswohnung und 15 Euro für Neubau sind mittlerweile fällig.
2. Rodenkirchen
Das Preisniveau in Rodenkirchen hat leicht angezogen – das gilt für Eigentum und Mieten. Wohnungen sind hier oftmals sogar etwas preiswerter als in Ehrenfeld. Bei knapp einer Million Euro liegt derzeit der durchschnittliche Wiederverkaufswert eines Einfamilienhauses. Auf die vergangenen zehn Jahre betrachtet ist das allerdings eine steile Entwicklung: mehr als eine Verdopplung. Keine Frage – Rheinpromenade, Waldgebiete, gute Nahversorgung und eine prima Verkehrsanbindung machen das Viertel zu einem begehrten Wohnort. Und Fluktuation ist nicht die Sache der Leute im Ort: Für viele ist Rodenkirchen Endstation ihrer Wohnungssuche.
Sich verändern, ohne die Heimat zu verlassen – einige ambitionierte Bauprojekte machen es möglich, wie das „Waldviertel“. Nach Einschätzung der Immobilienexperten setzt sich damit eine Rotation in Gang: Alteingesessene ziehen in die Neubauten und machen ihre alten Domizile für jüngere Zuzügler frei.
Zusammen mit dem großen Neubaugebiet Sürther Feld wird dies eine spürbare Verjüngung auslösen – und in den über Jahrzehnte als strukturkonservativ geltenden Stadtteil frischen Wind bringen.
3. Bayenthal
Wer zwischen der quirligen Südstadt und dem behäbigen Marienburg groß werden muss, der hat es nicht leicht. Doch weil die Immobilienpreise hüben wie drüben immer hoch waren, sind sie auch in Bayenthal auf dieses Niveau gestiegen. Inzwischen ist die Südstadt längst nicht mehr so quirlig, obschon die gealterten Südstädter das Bild gerne pflegen.
Und Bayenthal ist zum beschaulichen Bindeglied zwischen Villenviertel und kölscher Szene-Bourgeoisie geworden. Gar nicht schlecht für ein Viertel, das 1830 noch aus drei Häusern und einem Kalkofen bestand. Mittlerweile wohnen hier rund 10 000 Menschen. Die Wohnlage gilt als „sehr gut“. Das Rheinufer räkelt sich entlang des Stadtteils. Guter öffentlicher Nahverkehr hat Tradition: Die erste Kölner Pferdebahn war 1877 quasi der Vorläufer der KVB. Schicke Feinkostgeschäfte, das Café Rotkehlchen mit entzückenden Kuchenkreationen, die Location Alteburg und urbanes Gärtnern auf dem „Neuland“ einer Ex-Brauerei: Bayenthal hat es geschafft und ist erwachsen geworden.
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Doch zum ruhigen Altern bleibt wohl keine Zeit. Denn mit den Plänen für die Parkstadt Süd rollen jetzt auf den Stadtteil neue Herausforderungen zu. Entlang des Grüngürtels und der Markthalle in Raderberg entsteht Platz für bis zu 4000 Bewohner. In Bayenthal ist außerdem ein großes Schulzentrum geplant. Es wird also Veränderungen geben: Aber wer mit der Südstadt und Marienburg fertig geworden ist, der schafft auch Raderberg.
4. Nippes
Nippes ist so etwas wie die ältere Schwester von Ehrenfeld. Mit Industriegeschichte und Arbeiterkultur haben beide die gleichen Eltern, nur das Nippes früher flügge geworden ist. Heute fehlt vielleicht die jugendliche Frische, die Ehrenfeld auszeichnet. Aber die Anmut der Reife ist geblieben: der Wochenmarkt am Wilhelmplatz, die Treiben auf der Neusser Straße, die Oase im Nippeser Tälchen und quicklebendige Veedelskultur. In Nippes wohnt man nicht – man lebt dort. Veedels-Patriotismus gehört zum Pflichtprogramm wie der Karneval mit den Apfelsinen-Funken – wie die Bürgerwehr Nippes wegen der orangefarbenen Uniförmchen im Volksmund gerufen wird. Mit durchschnittlich 5200 Euro pro Quadratmeter für eine Neubau- und 4300 Euro für eine Bestandswohnung liegen die Preise etwa acht Prozent unter denen in Ehrenfeld.
Allerdings grenzen mit Riehl und Niehl zwei Stadtteile an Nippes an, die sich zu einem fließenden Übergang entwickeln. Nippeser Charisma strahlt aus, die Lebensart schwappt in die Nachbarschaft. Wichtig dazu war auch der Lückenschluss auf dem Gelände der ehemaligen Clouth-Gummiwerke: 3000 Neubürger haben sich in den letzten Jahren angesiedelt.
5. Deutz
Wer heute in die Kölner Innenstadt ziehen möchte, der geht zumeist nach Deutz. Woanders ist auch kaum noch Platz. Es ist nicht nur der Blick auf Dom und Rheinauhafen, der den Stadtteil so begehrt macht. Rheinpark, Messe, Lanxess Arena, technisches Rathaus und der Hafen mit dem ehrgeizigen Wohnungsbauprojekt – der Stadtteil ist auf der Überholspur. Die Preise für Eigentumswohnungen haben sich seit 2010 mehr als verdoppelt. Im Bereich des Neubaus werden sogar Spitzenwerte von 8000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Und die durchschnittlichen Mieten sind mit 15,30 Euro (Neubau) und 13,40 Euro (Bestand) sogar höher als Ehrenfeld.
Knapp 7000 Neubürger sollen dereinst rund um den stillgelegten Deutzer Hafen eine neue Heimat finden. Noch in dieser Jahreshälfte will die Stadt Köln das Grundstück der alten Aurora-Mühlenfabrik zum Verkauf ausschreiben. Im Januar wurde der Betrieb nach 111 Jahren eingestellt. Damit verabschiedet sich der Stadtteil von den letzten Spuren seiner industriellen Herkunft. Moderne Dienstleistungsbranchen haben sich längst in den Hochhäusern angesiedelt. Während die linksrheinische Innenstadt kaum Entwicklungspotenziale hat, wird Deutz mächtig zulegen können. Prognose für die Immobilienpreise: Es wird weiter aufwärts gehen.
6. Lindenthal
Auch Lindenthal hat sich schon seit geraumer Zeit zu einer eigenständigen Marke entwickelt. „High Society“, nennt Immobilien-Expertin Melanie Wickert ein Schlagwort. Understatement ist nicht Sache des Stadtteils. Wer hier wohnt, der hat Vermögen – und zeigt es gerne. Allerdings gediegen, bestenfalls noch in stilvoller Moderne.
Experimentelle Architektur bleibt exotisch. Der Stadtwald, die Weiher, der Rautenstrauch-Kanal und der Tierpark: Diese Lebensqualität ist erfrischend. Ansonsten vertraut der Stadtteil auf Alt-Bewährtes – aber immer mit Qualität. Das hat Tradition: Angestellte und Beamte aus Köln haben Lindenthal einst begründet. Und gutbürgerlich ist das Leben im Veedel bis heute geblieben.
Knapp zwei Millionen Euro Kaufpreis für ein Eigenheim, das ist in Lindenthal keine Ausnahme. Universität und Uni-Kliniken prägen zwar den Stadtteil im Alltag. Aber studentisches Leben bleibt zurück: Die Mieten von mindestens zehn Euro pro Quadratmeter können sich wohl nur wenige Studierende leisten.
7. Weiden, Lövenich und Widdersdorf
Viel Neues im Westen: Die Ortsteile am Stadtrand haben in den vergangenen Jahren bei den Immobilienpreisen mächtig zugelegt. Die Erweiterung von Widdersdorf galt als Deutschlands größtes Neubaugebiet. 13 000 Bewohnende statt ehemals 6000 zählt der Ort nun. Viele junge Paare und Familien sind hinzugezogen und haben das verschlafene Nest ordentlich durcheinander gerüttelt. Einige Alteingesessene fremdelten mit dem Verlust der Vormachtstellung so sehr, dass sie dies vor zwei Jahren sogar im Fernsehen kundtaten. Aber die Weiterentwicklung im Westen hat das nicht aufgehalten – und die Menschen finden mit der Zeit zueinander.
Auch um Lövenich und Weiden sind weiter große Neubaugebiete im Gespräch. Der Stadtrand wird näher an die Stadt rücken. Diese Entwicklung hat auch schon Auswirkungen auf die Immobilienpreise: Durchschnittlich 5500 Euro pro Quadratmeter sind für eine Neubauwohnung fällig und 900.000 Euro für ein Einfamilienhaus. Damit haben sich diese Preise innerhalb von zehn Jahren mehr als verdoppelt.
Unsere besten Texte 2021 – dieser Text ist erstmals am 28. Mai 2021 veröffentlicht worden.
