Kaufen, Verkaufen, Mieten? Der Immobilienmarkt in der Region ist unruhig. Wir geben einen Überblick über Preise und Entwicklungen.
ImmobilienHier sind die Mieten in Rhein-Sieg am teuersten und am günstigsten
Von Sara Pichireddu
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Am günstigsten sind Wohnungen in Rhein-Sieg in Windeck, am teuersten in Bonn. (Symbolbild)
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„Viele können sich die Immobilienpreise einfach nicht mehr leisten“, sagt Kai Hansen, Geschäftsführer der KSK-Immobilien. 46.170 Euro verdient ein Steuerpflichtiger im Rhein-Sieg-Kreis durchschnittlich im Jahr. Eine Eigentumswohnung kostet pro Quadratmeter durchschnittlich 3087 Euro. Das sind für 60 Quadratmeter 185.220 Euro. Also etwas mehr als vier volle Jahresgehälter.
Anfang Mai veröffentlichte die KSK-Immobilien ihren „Marktbericht 2023“. Die Arbeit soll einen Überblick über die aktuellen Preise in der Region sowie die Entwicklung im Vergleich zu vergangenen Jahren bieten. Das Fazit für den Rhein-Sieg-Kreis: Die Preise steigen nicht mehr. Aber sie fallen auch nicht sonderlich schnell. Und es wird wieder mehr verkauft. Die Makler drücken das so aus: „Es zeigt sich, dass der regionale Immobilienmarkt komplexer wird und die Preisfindung aktuell schwieriger ist denn je.“
Preise sinken innerhalb eines Jahres um 9,7 Prozent
Der Immobilienmarkt, das zeigt der Bericht, hat mit 2022 ein ungewöhnlich bewegtes Jahr hinter sich. Im Frühjahr brach das Interesse an Wohneigentum nach stark steigenden Hypothekenzinsen deutlich ein. Im letzten Quartal suchten 80 Prozent weniger Rhein-Siegerinnen und Rhein-Sieger nach einem Bestandseigenheim, als zu Beginn des Jahres. Das ist mehr als beispielsweise im rheinisch-bergischen Kreis oder in Rhein-Erft. Auch hier ging die Nachfrage deutlich zurück, aber nur um etwa 75 Prozent, so der Marktbericht.
„Die plötzliche Wendung am Markt war in dieser Intensität nicht zu erwarten und hat auf allen Seiten zu Verunsicherung geführt“, so Hansen in einer Pressemitteilung. Verkäuferinnen und Verkäufer bieten ihre Häuser am Ende des Jahres durchschnittlich für 9,7 Prozent weniger an, als zu Beginn von 2022. Aber die Immobilienmakler bemühen sich um eine optimistische Perspektive.
Stabilisierung sehe man auf dem Markt, so die KSK-Immobilien. Der Bedarf an Wohnraum sei weiterhin hoch und die Baupreise wegen Inflation und Energiekrise weiterhin steigend. Möglicherweise würden also die Preise für Bestandsimmobilien bald schon wieder steigen. Erste Anzeichen dafür seien jetzt schon festzustellen: „Das Interesse an Wohnungen und Häusern zum Kauf hat Anfang 2023 wieder leicht zugelegt.“
Speckgürtel um Bonn etwa 15 Prozent billiger als Mieten in der Stadt
Und die Mieten? Beliebt wie selten, und noch nicht deutlich teurer. Der Mietmarkt befinde sich nach einem „Nachfrageschock“ zu Beginn des Ukraine-Kriegs inzwischen wieder auf dem Niveau des Allzeithochs von 2020. Ende 2022 kostet ein Quadratmeter in Rhein-Sieg zur Miete durchschnittlich 9,74 Euro im Monat. Das sind „nur“ 2,9 Prozent mehr als ein halbes Jahr zuvor. Die Miete in Neubauten stieg im gleichen Zeitraum um nicht mal ein Prozent auf durchschnittlich 12,30 Euro pro Quadratmeter.
Im ganzen Jahr stiegen die Kaltmieten im Rhein-Sieg-Kreis um etwa 4,5 Prozent. Gute Nachrichten also für Vermieterinnen und Vermieter: „Die Mietentwicklung stellt sich im gesamten Kreis sehr positiv dar“, schreibt die KSK-Immobilien in ihrem Marktbericht. Bestandswohnungen sind im Durchschnitt in Bonn am teuersten – etwa 11,25 Euro pro Quadratmeter. In bester Lage im Bonner Umland zahlen Mieterinnen und Mieter schon etwa 15 Prozent weniger: 10,75 Euro pro Quadratmeter. Diese Unterschiede zwischen Stadt und Speckgürtel seien vergleichbar etwa mit Köln, da liegt der Unterschied bei etwa 17 Prozent.
10,75 Euro pro Quadratmeter sind für 60 Quadratmeter also 645 Euro im Monat. Macht 7740 Euro im Jahr. Die Kaltmiete hat so einen Anteil am durchschnittlichen Jahresgehalt von knapp 17 Prozent.
Kaufen oder Mieten: Osten des Kreises generell günstiger
Besonders stark stiegen die Mietpreise im Osten des Kreises. In Much, Ruppichteroth und Windeck wohnt man aber immer noch für 7,57 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt.
Mieten im Neubau sind besonders in Bad Honnef teuer: Durchschnittlich zahlen Mieterinnen und Mieter hier 13,37 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenpreisen von bis zu 20 Euro pro Quadratmeter. Besonders in der „Kohorte 65+“ gäbe es dafür viele Interessierte, so der Marktbericht
Die ländlicheren Lagen (mit längeren Pendlerwegen in die Städte) im Osten des Kreises sind generell günstiger, auch bei den Kaufpreisen. Die Maklerinnen und Makler stellen fest, der Rhein-Sieg-Kreis kenne „mehr als jeder andere Kreis im Marktgebiet der KSK-Immobilien eine Vielzahl unterschiedlicher Wohnlagen.“
Troisdorfer Wohnungen kosten bis zu 6000 Euro pro Quadratmeter
Außerhalb von Bonn sind besonders die Gebiete teuer, die gut angebunden sind, oder einen hohen Freizeitwert besitzen (oder beides). Königswinter am Rhein, das Siebengebirge oder Lagen am Naturschutzgebiet Villewälder. Hier zahle man durchaus mehr als 600.000 Euro für ein freistehendes Eigenheim. Durchschnittlich kosten freistehende Bestandshäuser im Kreis etwa 560.000 Euro. Im Laufe des Jahres 2022 sank dieser Preis um etwa 8 Prozent oder 49.000 Euro.
Eigentumswohnungen in den Zentren von Bad Honnef oder Siegburg erzielen Preise von durchschnittlich 3750 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht ungefähr 29 Jahren Kaltmiete (gerechnet mit der Durchschnittsmiete von 10,75 Euro pro Quadratmeter).
Käuferinnen und Käufer in Sankt Augustin und Meckenheim müssen im Durchschnitt etwa 3000 Euro pro Quadratmeter zahlen (23 Jahre Kaltmiete) – wobei hier Angebote in Großwohnsiedlungen den Durchschnitt beeinflussen würden, merken die Makler an. In Troisdorf werden in der Spitze Wohnungen sogar für 6000 Euro pro Quadratmeter verkauft (46 Jahre Kaltmiete).
Insgesamt sieht die KSK-Immobilien einen deutlichen Trend zu energieeffizienten Bauten. Sanierungen und Nachhaltigkeit werden immer wichtiger. Neue Eigentumswohnungen sind deutlich teurer als Bestandsimmobilien: 5400 Euro pro Quadratmeter. Und selbst am günstigsten Standort für freistehende Eigentumshäuser, Windeck, zeigt sich der Unterschied sehr deutlich. Während ein Bestandshaus hier nicht mehr als 250.000 Euro kostet, bringen jüngere Häuser den Verkaufenden durchaus 400.000 Euro ein.