An den Kauf- und Mietpreisen für Wohnungen und Häuser im Rhein-Erft-Kreis wird deutlich, wie entscheidend die Nähe zu Köln für die Zahlungsbereitschaft von Interessentinnen und Interessenten ist. Richtung Westen fallen nicht nur die Kaltmieten, sondern auch die Kaufpreise für Häuser deutlich. Einen Einblick in die Zahlen des Immobilienmarktes bietet der Marktbericht 2023 der KSK Immobilien.

Kaltmiete im Rhein-Erft-Kreis: Hier zahlen Sie am meisten

So sei dem Bericht zufolge die Kaltmiete in den Städten des Rhein-Erft-Kreises, die an Köln angrenzen, mit Abstand am höchsten. Im Durchschnitt sei dort fast überall mehr als 9,75 Euro/m² zu zahlen: Wesseling (9,63 Euro/m²), Brühl (9,73 Euro/m²), Pulheim (10,51 Euro/m²), Frechen (10,58 Euro/m²), Hürth (11,12 Euro/m²). Auch in Erftstadt-Lechenich falle die Kaltmiete im Durchschnitt hoch aus.

Der Mietpreis nimmt in Richtung Bergheim, Bedburg und Elsdorf ab. Dort werden bei Neuvermietungen überwiegend weniger als 8,75 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Bergheim gehöre dabei zu der Stadt im Rhein-Erft-Kreis, die im langjährigen Vergleich den höchsten Mietpreisanstieg hatte (plus 5,6 Prozent).

Seit Beginn des Angriffskrieges gegen die Ukraine und der damit verbundenen Energiekrise seien die Preise im Kreisdurchschnitt im Vergleich zur Gesamtregion Köln/Bonn überdurchschnittlich stark um 2 Prozent angestiegen.

In der gesamten Region Köln/Bonn liege das Interesse an Mietwohnungen nun wieder auf einem ähnlich hohen Niveau wie 2020, das als Allzeithoch während der Corona-Pandemie registriert werden konnte, erklären die Makler. Ein Grund sei, dass viele Haushalte aufgrund der aktuellen unsicheren Marktgegebenheiten auf den Mietmarkt ausweichen.

Auffällig ist in dem Marktbericht, dass in vielen Städten des Rhein-Erft-Kreises vor allem in kleinen Wohnungen bis 60 Quadratmeter Wohnfläche hohe Quadratmetermieten erzielt werden können. Insbesondere Pulheim (11,18 Euro/m²), Frechen (11,50 Euro/m²) und Hürth (11,79 Euro/m²) heben sich ab. Diese Standorte würden zum Teil gerne von Studierenden aus Köln genutzt. Doch auch andere Zielgruppen würden derzeit kleine Wohnungen bevorzugen, auch um Heiz- und Nebenkosten gering zu halten, berichtet die KSK-Immobilien.

Rhein-Erft-Kreis: Mieten für Neubauten werden immer teurer

Bei Neubauten sind die Mietpreise deutlich gestiegen. In sehr guten Lagen liege die mittlere Miete im Neubau mittlerweile bei mehr als 13,00 Euro/Quadratmeter, wie etwa in Hürth (Durchschnitt: 13,50 Euro/m²), Wesseling (Durchschnitt: 13,26 Euro/m²) und Pulheim (Durchschnitt: 13,15 Euro/m²).

In exklusiven Objekten wurden in Neubauten auch Preisspitzen von mehr als 20 Euro/Quadratmeter erreicht: Erftstadt (24,29 Euro/m²), Pulheim (22,18 Euro/m²) und Wesseling (21,57 Euro/m²).

In Hürth sind Wohnungen zum Kauf am teuersten

Die Kaufpreise für Bestandswohnungen im Rhein-Erft-Kreis verteilen sich ähnlich wie die bei den Mietpreisen bei Bestandswohnungen. Durch die Nähe zu Köln gibt es eine hohe Zahlungsbereitschaft. Bei den direkt an Köln angrenzenden Städten sei der Kaufpreis im Mittel über 3200 Euro/Quadratmeter hoch.

In Richtung Westen falle der Preis dann sehr schnell, mit Ausnahme von Erftstadt, wobei vor allem in Lechenich ein gehobenes Preisniveau bestehe. Außerdem ist das Tiefpreisgebiet in Bergheim auffällig, „allerdings sind es in Bergheim nur einige wenige Straßenzüge in den großen Wohnparks Ahe und Zieverich mit sehr geringem Preisniveau, die das Angebot dominieren“, wie in dem Bericht zu lesen ist. In Bergheim-Mitte oder -Glessen seien demgegenüber Verkaufspreise zwischen 2.500 und 2.900 Euro/Quadratmeter gängig.

Am höchsten gestiegen ist der Verkaufspreis im langjährigen Vergleich nach Angaben des Immobilienmarktberichts in Wesseling (plus 15 Prozent), das jetzt ebenfalls Teil des Hochpreisgebietes sei.

Doch bei der Preissteigerung gibt es seit Mitte 2022 im gesamten Rhein-Erft-Kreis eine Trendumkehr. Die Verkaufspreise seien seitdem – anders als bei den Mietpreisen – im Durchschnitt um 4,9 Prozent zurückgegangen.

„Obwohl der Immobilienmarkt grundsätzlich als träge gilt, hat sich die verringerte Nachfrage nach Kaufimmobilien vergleichsweise schnell auf die Preisentwicklung niedergeschlagen“, erklärt Matthias Wirtz, Leiter Research und Unternehmenskommunikation der KSK-Immobilien. Bislang seien die Preisrückgänge bei Immobilien zum Kauf moderat ausgefallen. „Wir liegen nun wieder in etwa auf dem Preisniveau von Anfang 2021.“

Am teuersten bleibt der Kauf von Bestandswohnungen im Rhein-Erft-Kreis in Hürth. Im Durchschnitt müssten Käuferinnen und Käufer hier 4228 Euro/Quadratmeter zahlen. Darunter fallen nach Angaben der Immobilien-Experten nicht nur kleine Apartments für Studierende der nahen Universität zu Köln, sondern auch großzügige Eigentumswohnungen.

Wohnungen in Neubauten – vor allem für den Altersruhesitz

Eigentumswohnungen aus Neubauprojekten würden nicht mehr so schnell verkauft wie zuvor. Trotzdem werden dem Bericht zufolge in Städten des Rhein-Erft-Kreises Neubauwohnungen für mehr als 5000 Euro/Quadratmeter verkauft, wie in Hürth (Durchschnitt: 5096 Euro; Preisspitze: 6089 Euro), Frechen (Durchschnitt: 5126 Euro; Preisspitze: 6698 Euro), Pulheim (Durchschnitt: 5894 Euro; Preisspitze: 8306 Euro) und Wesseling (Durchschnitt: 4970 Euro; Preisspitze: 5950 Euro).

Platz für 400 Menschen

„Riesiges Interesse“ an neuem Wohngebiet in Kerpen-Türnich

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Wilfried Meisen

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Dabei seien vor allem Immobilien, die auf Selbstnutzende ausgelegt sind und als Altersruhesitz genutzt werden können, gefragt.

Haus-Kauf in Rhein-Erft: Pulheim ist besonders gefragt

Pulheim ist nach Angabe des Immobilienmarktberichtes bei kaufkräftigen Interessenten sehr beliebt. Demnach seien im gesamten Stadtgebiet für freistehende Eigenheime hohe Preise von mehr als 670.000 Euro zu zahlen. Der Unterschied zu anderen Städten wie Frechen, Hürth und Brühl sei, dass es dort noch Stadtteile gebe, in denen das Preisniveau moderat sei – etwa Standorte mit einer schlechteren Infrastruktur, wie in Hürth-Gleuel und Brühl-Badorf.

In Kerpen-Sindorf gibt es hingegen Ausreißer nach oben: „Das Angebot wird hier vor allem von jungen Bestandsobjekten aus dem Baugebiet ‚Vogelruther Feld‘ geprägt“, heißt es in dem Marktbericht.

In Elsdorf und Bedburg liegen die Preise für Eigenheime mit unter 400.000 Euro etwa 25 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt.

Die Nachfrage nach Häusern sei im Rhein-Erft-Kreis nach Angaben des Immobilienmarktberichts dennoch weiter sehr hoch. Aufgrund der mangelnden Finanzierbarkeit hätten viele Interessentinnen und Interessenten ihre Suche jedoch eingestellt.

Weil Preisvorstellungen deshalb nicht mehr umgesetzt werden können, hätten es bereits Preisreduzierungen gegeben. Im Rhein-Erft-Kreis seien diese im Vergleich zu anderen Kreisen allerdings überdurchschnittlich hoch ausgefallen. Während die Preise für freistehende Bestandseigenheime in Rhein-Erft um 10 Prozent sanken, sind die Preise in Rhein-Berg und Rhein-Sieg nur um 3,5 Prozent zurückgegangen.

„Es ist durchaus möglich, dass die Verkaufspreise weiter nachgeben werden, ein starker Preisverfall ist jedoch nicht zu erwarten, da sich Verkäufer- und Interessentenseite bereits angenähert haben und wieder mehr Verkäufe stattfinden“, sagt Kai Hansen, Geschäftsführer der KSK-Immobilien.

Bericht für Kölner Raum

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, hat den idealen Zeitpunkt verpasst

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Eliana Berger

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Weiter stabil seien die Preise bei Neubauten, was jedoch auch dazu führe, dass Doppelhaushälften oder Reihenhäuser mit einem Preis von im Durchschnitt über 600.000 Euro weniger gekauft würden. „Das stellt große Vorhaben, wie zum Beispiel ein jüngst in Bergheim-Glessen gestartetes Baugebiet, vor Herausforderungen“, heißt es im Marktbericht. Gut verkaufen lassen würden sich aktuell Neubauhäuser für unter 500.000 Euro – das sei wiederum für Bauträger kaum wirtschaftlich umsetzbar.

Perspektivisch rechnen die Fachleute der KSK-Immobilien mit einer Stabilisierung des regionalen Immobilienmarktes. Dadurch, dass weiterhin viel Wohnraum benötigt wird, gleichzeitig aber zu erwarten sei, dass weniger Bauprojekte umgesetzt werden, könnte ein Marktungleichgewicht entstehen, das wieder zu steigenden Preisen führen könnte. Erste Zeichen für eine Marktbelebung gebe es nach Aussage der KSK bereits: „Das Interesse an Wohnungen und Häusern zum Kauf hat Anfang 2023 wieder leicht zugelegt.“