Jahrelang kannte der Markt für Büroimmobilien nur eine Richtung: aufwärts. Doch das ist vorbei. Die wichtigste Gewerbeimmobiliensparte in Deutschland steckt in der Krise. Eine schnelle Wende ist nach Einschätzung von Experten nicht zu erwarten.

Köln: Markt für Büroimmobilien bricht drastisch ein

Blickt man auf das vergangene Jahr, so brach der Markt drastisch ein. Zum Jahresabschluss 2023 lag das gesamte Transaktionsvolumen in Deutschland bei insgesamt 31,7 Milliarden Euro – ein Minus von 52 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit schließt 2023 als das schlechteste Investmentjahr seit 2011 und unterschreitet den Zehnjahresschnitt um 58 Prozent, heißt es im neuesten Bericht des Maklerunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL).

Im Dezember seien zwar noch einige Transaktionen ins Ziel gebracht worden, und im Zuge der Stabilisierung der Zinsen registriere JLL auch wieder etwas mehr Aktivität – von einer klassischen Jahresendrallye sei allerdings nichts zu sehen gewesen, so das Immobilienunternehmen.

Hohe Zinsen sorgen für Flaute

Grund dafür seien die schnellen Veränderungen der Rahmenbedingungen: der sprunghafte Anstieg der Zinsen, Konjunkturschwäche, Lieferengpässe, Materialknappheit und -verteuerung sowie gestiegene Bau- und Energiepreise als Folge des Ukrainekrieges. Hinzu kommt mit Blick auf geopolitische Risiken auch eine allgemeine Verunsicherung. Während etwa andere Gewerbeobjekte wie Einzelhandelsimmobilien bundesweit vergleichsweise robust durch das Jahr kamen, sei der Markt für Büroinvestments 2023 nahezu völlig zusammengebrochen, schreibt JLL. Hier hat zudem vor allem die Entwicklung zum Homeoffice die Nachfrage deutlich reduziert.

Tiefe Spuren im Kölner Marktgeschehen

Blickt man auf Köln, so zeigen sich auch hier tiefe Spuren in der Marktentwicklung. 2023 sei ein schwaches Jahr für den Immobilieninvestmentmarkt Köln gewesen, heißt es vom Kölner Makler Greif & Contzen. Gewerbeimmobilien hätten nur ein Transaktionsvolumen von rund 800 Millionen Euro erzielt. Im Jahr zuvor seien es noch 1,2 Milliarden Euro gewesen, und im Rekordjahr 2021 sogar 3,8 Milliarden Euro. Die Hauptursache für den Rückgang sehen die Immobilienexperten im geänderten Finanzierungsumfeld. „Bereits 2022 veränderten die Zinssatzsteigerungen der Europäischen Zentralbank das Finanzierungsumfeld grundlegend“, sagt Thorsten Neugebauer, der bei der Greif & Contzen den Bereich Investment leitet. Im Vergleich seien andere Anlagemöglichkeiten oft vorteilhafter gewesen.

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Corinna Schulz

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Auf der Seite der Verkäufer führte die Lage 2023 dazu, dass viele in der Hoffnung auf eine bessere Marktlage in naher Zukunft von ihren eigentlichen Verkaufsplänen angesichts der niedrigeren Preise zurückgetreten seien. Die Zahl der angebotenen Objekte sei also nach unten gegangen, sagt Neugebauer. Fazit: Sinkende Nachfrage, sinkendes Angebot – in der Folge wurde 2023 für den Immobilieninvestmentmarkt der Domstadt das schwächste Jahr seit langem.

Eine Einschätzung, die auch JLL teilt. „Es herrscht allerdings ach ein anhaltend hoher Druck auf dem Markt, denn der Leerstand ist gering und es mangelt an hochwertigen, zusammenhängenden Neubauflächen“, sagt Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln. Aufgrund des aktuell höheren Risikos seien einige Projekte zunächst zurückgestellt worden, obwohl die Nachfrage nach modernen Flächen gerade in der Innenstadt stark sei. Unternehmen wollten ihre Mitarbeiter nach der Corona-Pandemie zurück ins Büro holen und den sich verschärfenden Wettbewerb um Talente für sich entscheiden. Der Schlüssel dafür sei ein attraktives Büro mit bester Ausstattung, eine gute ÖPNV-Anbindung und eine möglichst zentrale Lage, sagt Kirchhoff.

Hoffnung auf leichte Belebung

Für das neue Jahr rechnen einige Experten schon wieder mit einer leichten Belebung am Markt. „Aktuell hält die Zurückhaltung der meisten Investoren noch an“, sagt Thorsten Neugebauer von Greif & Contzen. Allerdings: Die Inflation sei gesunken, und die Zinsen scheinen nicht weiter nach oben zu gehen. Insgesamt erwarten die Experten 2024 Transaktionsaktivitäten mindestens auf dem aktuellen Niveau, eher etwas mehr. Voraussetzung für eine Belebung wäre allerdings, dass die Inflation nicht wieder ansteigt und dass die geopolitischen Krisen nicht weiter eskalieren und dadurch neue Unsicherheiten für die Investoren entstehen.