Der Wohnungsbau stehe wegen steigender Kosten vor einem deutlichen Einbruch, heißt es in einer Studie. 2026 werde nur noch mit rund 150.000 Neubauwohnungen gerechnet.
Köln besonders betroffenProbleme auf Wohnungsmarkt in NRW verschärfen sich
Von Anna Friedrich
Lesezeit 4 Minuten
In Köln muss mehr gebaut werden, so wie hier an der Vallendarer Straße: Hier hat die Wohnbaugesellschaft GAG über 200 neue Wohnungen gebaut, hunderte weitere wurden modernisiert.
Copyright: Arton Krasniqi
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Dass die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen und speziell in Köln schwierig ist, weiß jeder, der teure Miete zahlt, umziehen oder gar etwas Eigenes kaufen möchte. Eine Studie der Beratungsfirma Bulwiengesa, einem Beratungsunternehmen für die Immobilienwirtschaft, des Landesverbands BFW, der die Interessen von rund 350 Unternehmen aus der Immobilienbranche vertritt, hat nun diverse Faktoren in 77 Städten landesweit analysiert: von Leerstandsquoten und Neubauten über Bevölkerungswachstum und Haushaltsstruktur.
Das Ergebnis, insbesondere für Köln, ist ernüchternd: Noch nie wurden so wenige neue Wohnungen fertiggestellt, und eine Besserung ist nicht in Sicht. Die Studienautoren kommen zu dem Schluss, dass die Probleme auf dem Wohnungsmarkt noch weiter verstärkt werden, besonders durch hohe Baukosten, einen steigenden Wohnraumbedarf sowie zahlreiche regulatorische Hürden. In Köln fehlen demnach bis zum Jahr 2040 mehr als 90.000 Wohnungen - und hier ist der sogenannte Nachholbedarf, also das, was heute eigentlich schon gebraucht würde, nicht mit eingerechnet. Düsseldorf kommt auf 55.000 Wohnungen, die fehlen, Bonn immerhin noch auf knapp 35.000.
Tiefpunkt wird wohl 2026 erreicht
Der Wohnungsbau stehe wegen steigenden Kosten vor einem deutlichen Einbruch, heißt es in der Studie. 2026 werde nur noch mit rund 150.000 Neubauwohnungen bundesweit gerechnet - das Ziel der scheidenden Bundesregierung lag bei 400.000 pro Jahr.
Auch die Nachfrage nach Einzelwohnungen wächst. Während 2011 noch 47 Prozent aller Haushalte in Köln aus einer Person bestanden, waren es beim Zensus 2022 schon 54 Prozent. Nur in Düsseldorf gibt es mit 56 Prozent noch mehr Ein-Personen-Haushalte. Das führt unter anderem dazu, dass die Wohnfläche pro Kopf in den vergangenen 20 Jahren enorm gestiegen ist: 2005 hatte jeder Deutsche im Schnitt 41 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung, inzwischen sind es knapp 48.
Ein hoher Anteil an Ein-Personen-Haushalten verstärkt den Druck auf den Markt, da mehr Wohnungen pro Einwohner benötigt werden. Die Nachfrage nach kleinen und bezahlbaren Wohnungen steigt, doch das Angebot bleibt begrenzt.
Leerstand ist so gering, dass der Markt nicht funktioniert
Hier spielt ein weiterer Faktor hinein: die Leerstandsquote. Experten sprechen davon, dass rund drei Prozent der Wohnungen leer stehen sollten, damit ein Wohnungsmarkt funktioniert. In Großstädten wie Köln, wo knapp 1,3 Prozent der Wohnungen leer stehen, ziehen viele Menschen nicht um, weil sie entweder nichts Neues finden oder das Neue deutlich teurer für weniger Wohnfläche ist. „Wir haben kein Neubauproblem, sondern ein Bestandsproblem. Menschen mit alten Mietverträgen wohnen auf viel zu vielen Quadratmetern, weil kleinere Wohnungen mitunter deutlich teurer sind“, sagt Bulwiengesa-Berater André Adami.
Umgekehrt blockieren Mehrpersonenhaushalte - in der Regel Familien - kleinere Wohnungen und finden größeren Wohnraum oftmals nur im Umland – „mit den bekannten Effekten auf Pendlerströme und Steuereinnahmen“, sagt der BFW-Landesvorsitzende Martin Dornieden.
Seit 2011 ist die Bevölkerung in den Städten NRWs im Schnitt um 2,7 Prozent gewachsen, Aachen und Paderborn beispielsweise haben sogar zehn Prozent mehr Bewohner. Auch Düsseldorf konnte seine Einwohnerzahl seit 2011 deutlich um rund 4,5 Prozent steigern. Köln indes liegt mit knapp einem Prozent Wachstum deutlich unter dem Landesschnitt. Das soll sich nach einer Prognose des Statistischen Landesamtes bis 2030 ändern: Demnach sollen knapp vier Prozent mehr Einwohner in Köln hinzukommen - und die brauchen wiederum Wohnraum.
Hoffnungsschimmer der Baubranche hat sich schon wieder erledigt
Zum Jahresbeginn hatte die Baubranche noch „zarte Pflänzchen der Erholung“ erkannt, wie BFW-Landesvorsitzender Dornieden sagt. Durch die Zinssenkung Anfang des Jahres sah es bei den Finanzierungen wieder besser aus, doch dann wurde das Sondervermögen verabschiedet und die Bauzinsen zogen wieder an. „Das Schuldenpaket des Bundes hat dazu geführt, dass die Anleihezinsen um 0,5 Prozent nach oben gegangen sind. Da sich die Zinsen für Baufinanzierungen an den Anleihezinsen orientieren, sind sie auch hochgegangen“, sagt Dornieden. Die Finanzierbarkeit sei also wieder stark eingeschränkt und die Verkaufszahlen gehen zurück.
Die Autoren der Studie fordern einen Abbau von Bürokratie, eine gezieltere Wohnraumförderung sowie steuerliche Anreize, um den Wohnungsbau zu stärken. Besonders eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer und eine Umsatzsteuerbefreiung für Wohnbauprojekte könnten Bauvorhaben demnach attraktiver machen. Zudem brauche es mehr Digitalisierung zur Beschleunigung der Verfahren.