Notar-Interview„Ein Tipp für unverheiratete Paare beim Wohnungskauf? Heiraten Sie!“
Unverheiratete Paare müssen beim Hauskauf einiges beachten.
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- Wenn unverheiratete Paare gemeinsam eine Immobilie kaufen, dann lauern viele finanzielle Gefahren.
- Passen sie nicht auf, können sie im Falle einer Trennung viel Geld verlieren. Stirbt einer der beiden Partner, könnte der andere sogar leer ausgehen.
- Im Interview verrät der Bonner Notar Michael Uerlings, was es zu beachten gilt und wieso er nichts von einem Partnerschaftsvertrag hält.
Herr Uerlings, in unserer Wohnserie haben wir bislang schon über Immobilienfinanzierung und Fallen beim Häuserkauf gesprochen. Verraten Sie uns nun aus Sicht eines Notars – was muss ein unverheiratetes Paar beim Hauskauf beachten? Welche falschen Vorstellungen haben sie?
Die meisten unverheirateten Paare glauben, dass sie unbedingt einen Partnerschaftsvertrag ausarbeiten müssen, der regelt, wer im Trennungsfall aus der Wohnung auszieht. Die Praxis zeigt aber, dass die wenigsten sich zu diesem Zeitpunkt über solche Fragen zu verständigen wissen. Der Partnerschaftsvertrag ist in dem Moment meines Erachtens nicht der richtige Ansatz. Wer mit diesen Details anfängt, der wird scheitern. Wichtig ist vor allem, dass man durch den Kauf und seine Finanzierung im Trennungs- oder Todesfall kein Vermögen verliert. Der Schlüssel zum Erfolg ist: Man muss genau darauf achten, wer welchen Beitrag zur Wohnung oder dem Haus leistet.
Wo lauern finanzielle Gefahren?
Bei Verheirateten ist im Trennungsfall ein Vermögensausgleich gesetzlich geregelt. Den gibt es bei unverheirateten Paaren nicht. Daraus ergeben sich gewisse Risiken, derer man sich bewusst sein muss, wenn man ein Haus erwirbt. Rechtlich gesehen werden sie nicht anders behandelt als zwei Fremde, die gemeinsam eine Immobilie erwerben. Hier ist das Beteiligungsverhältnis zentral. Denn angenommen, Sie legen im Grundbuch fest, dass die Wohnung zu je 50 Prozent Ihrem Partner und Ihnen gehören soll, Sie die Immobilie aber letztlich allein, und zwar aus der Erbschaft Ihrer Großmutter bezahlen – dann haben Sie Ihrem Partner im Trennungsfall viel Geld geschenkt.
Was bedeutet das für die Praxis?
Eheleute kaufen eine Wohnung in der Regel gemeinsam, auch wenn nur ein Partner arbeiten geht und der andere sich um die Kinder kümmert und dementsprechend weniger einzahlt. Im Falle der Scheidung greift hier dann der sogenannte Zugewinnausgleich. Aber als Nicht-Ehepaar muss man sich bewusst machen: Wenn ich mehr als 50 Prozent der Immobilie bezahle, mir auf dem Papier aber nur 50 Prozent gehören – dann ist dieses Geld im Trennungsfall weg. Wenn jeder entsprechend seiner Beiträge profitieren soll, muss ich sicherstellen, dass das Beteiligungsverhältnis dem Beitrag entspricht, den ich zahle. Dafür gibt es verschiedene Optionen.
Der wirtschaftlich stärkere Partner kann natürlich bestimmen: Ich kaufe die Immobilie alleine. Dann ist er oder sie Herrscher über alle Räume und wenn die Lebensgemeinschaft enden sollte, muss der andere Partner gehen. Wenn Sie zu mir kommen würden und sagen: Ich möchte diese Wohnung kaufen, ich habe die nötigen 200 000 Euro oder bekomme alleine einen Kredit, dann würde wäre Ihnen zu empfehlen: Kaufen Sie sie alleine! Dann kann Ihnen auch niemand etwas wegnehmen. Aber natürlich kann es sein, dass Sie das nicht können oder Sie zusammen kaufen wollen.
„Beides hat Vor- und Nachteile“
Als Beteiligungsverhältnis kommen dann eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Frage.
Beides hat gewisse Vor- und Nachteile. Bei der Bruchteilsgemeinschaft ist die Quote, zu der das Haus erworben wird, statisch. Wenn Sie sagen: Ich kaufe die Wohnung im Verhältnis 2:1, dann sollten Sie die Beiträge im weiteren Verlauf auch 2:1 zahlen. Wenn man die Quote später verändern will, weil zum Beispiel ein Partner eine Weile arbeitslos oder auf Weltreise ist, ist das sehr aufwendig und kann Steuern kosten.
Insoweit ist die GbR flexibler: In einer GbR kann die Quote praktisch jeden Tag neu festgesetzt werden. Die Beteiligungsquote steht nicht im Grundbuch, sondern sie ergibt sich aus den geschlossenen Vereinbarungen. Im GbR-Vertrag sollte dazu geregelt sein, dass sich die Beteiligung in der Höhe nach den geleisteten Beiträgen bemisst. Die GbR ist aber auch intellektuell anspruchsvoller, für die Folgefragen braucht man meistens fachlichen Rat. Beteiligung nach Bruchteilen ist einfacher.
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Ein wichtiges Thema, über das niemand gerne nachdenkt, ist der Todesfall des Partners. Was gibt es hier zu beachten?
In der gesetzlichen Erbfolge kommt der Lebensgefährte nicht vor. Ohne Testament kann man einen Hauskauf als unverheiratetes Paar also eigentlich nicht riskieren. Das Beste wäre, man setzt einen notariellen Erbvertrag auf und wendet sich dort gegenseitig die Immobilienanteile zu. Auch in der GbR kann man eine entsprechende Todesfallregelung treffen. Der finanzielle Nachteil ist hier aber: Unter Lebensgefährten geht der Freibetrag beim Erbe nicht über 20.000 Euro hinaus. Bei Ehepartnern sind es 500.000 und das ererbte Familienheim ist sogar komplett steuerfrei.
Wenn Sie mich also fragen, was der beste Tipp für nicht-verheiratete Paare beim Wohnungskauf ist, dann muss ich sagen: Sie sollten heiraten! Das wäre ökonomisch das Sinnvollste. Angst vor der Ehe lindert man im Ehevertrag!