Städte in NRWWo Wohnungskäufer weniger zahlen müssen als Mieter
Wer in einer größeren Stadt Eigentum besitzen will, muss tief in die Tasche greifen. (Symbolbild)
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- Die Deutschen geben einen immer höheren Anteil ihres Einkommens fürs Wohnen aus.
- Die Postbank hat nun untersucht, wie sich die Kosten für Miet- und Eigentumswohnungen unterscheiden.
- Heraus kam: Auch in zehn NRW-Städten und -Kreisen kostet die Miete anteilig mehr als die Finanzierung einer Eigentumswohnung. Kaufen ist dort also auch kurzfristig betrachtet günstiger als mieten.
Köln – Wohnen ist ein emotionales Thema. Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren, Experten gehen davon aus, dass die Corona-Pandemie daran langfristig wenig ändern wird.
Der diesjährige Wohnatlas der Postbank hat nun ergeben, dass auch 2019 der Anteil des Einkommens, den die Deutschen fürs Wohnen aufbringen müssen, weiter gewachsen ist. Im bundesweiten Schnitt wurden nach einer Modellrechnung des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) zuletzt 13,4 Prozent des Einkommens (Vorjahr: 13 Prozent) für die Kaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung und 17 Prozent (Vorjahr: 15,7 Prozent) für die Finanzierung einer Eigentumswohnung in gleicher Größe fällig. Das HWWI empfiehlt, dass für das Wohnen nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens aufgewendet werden sollten.
Miete teurer als Finanzierung
Für die Finanzierung der Eigentumswohnung rechnete das HWWI mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von vier Prozent und 20 Prozent Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklergebühren, wurden nicht berücksichtigt. Laut Verbraucherzentrale NRW machen diese noch einmal rund zwölf Prozent des Kaufpreises aus. Beim Einkommen wurden die jeweiligen regionalen Durchschnittswerte betrachtet.
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Ein Blick auf die genauen Zahlen zeigt dabei, dass es in Nordrhein-Westfalen auch Regionen gibt, in denen die Miete im Schnitt über dem Wert liegt, der für die monatliche Finanzierung anfallen würde – wo kaufen sich also finanziell auch kurzfristig betrachtet mehr lohnt als mieten. Im Ruhrgebiet sind das zum Beispiel die Städte Duisburg, Hagen, Hamm, Herne und Gelsenkirchen. Aber auch in Mönchengladbach, Wuppertal und dem Landkreis Höxter lagen die Mieten 2019 im Schnitt über dem Wert für die fällige Finanzierung. Am größten war der Unterschied dabei in Gelsenkirchen: Hier wurden im Schnitt 13,4 Prozent des Einkommens für Miete und nur 11,3 Prozent für die Finanzierung der Eigentumswohnung fällig. Bundesweit kamen Käufer vor allem in Ostdeutschland besser weg als Mieter.
Die Postbank weist aber darauf hin, dass gerade in strukturschwachen Regionen ein möglicher Wertverlust der Immobilie miteinkalkuliert werden sollte. Gleichzeitig betont Eva Grunwald, Leiterin des Immobiliengeschäfts der Postbank, dass der Vergleich von Miet- und Kaufpreisen ohnehin nicht das alleinige Entscheidungskriterium sein dürfe. Denn: „Wer seine Immobilie abbezahlt, bildet gleichzeitig Vermögen.“ Wohneigentum sei ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge.
Größte Differenz in Köln
Im Verbreitungsgebiet dieser Zeitung (siehe Grafik oben, blau markiert) lagen die Kosten für die Finanzierung im Schnitt überall über denen für die Miete. Am größten war die Differenz in Köln, wo 20,4 Prozent des Einkommens für Miete und 29,6 Prozent für die Finanzierung aufgewendet werden mussten. Am kleinsten war sie im Oberbergischen Kreis, wo diese Werte bei 10,4 Prozent beziehungsweise 11,4 Prozent lagen. In Leverkusen wendeten die Bürger im Schnitt 14,4 Prozent ihres Einkommens für Miete und 17 Prozent für den Kauf auf.
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Nach der Auswertung der Postbank sind die Mieten für Durchschnittsverdiener in allen 401 Kreisen und kreisfreien Städten stemmbar, da sie nirgends die 30-Prozent-Grenze überschreiten. Eigentumswohnungen zum Beispiel in München (49 Prozent), Berlin (42,6 Prozent) oder Frankfurt am Main (39,5 Prozent) reißen den Richtwert bei der Finanzierung aber deutlich. Bei den sieben größten Städten landeten nur Köln (29,6 Prozent) und Düsseldorf (29,1 Prozent) knapp unter der Marke.
Auch beim Anteil der Miete kommt Köln mit 20,4 Prozent im Vergleich zu den übrigen Großstädten gut weg. Hans Jörg Depel vom Kölner Mieterverein betont jedoch, die Durchschnittswerte bedeuteten nicht, dass sich auch in der Praxis jeder eine erschwingliche Wohnung leisten könne. Nach Zahlen der Stadt stünde eigentlich mehr als 40 Prozent aller Kölner ein Wohnberechtigungsschein zu. In der Stadt gibt es aber nur 6,8 Prozent geförderten Wohnraum. „Man kann davon ausgehen, dass viele, die stattdessen frei finanzierte Wohnungen mieten müssen, mehr als diese Obergrenze von 30 Prozent zahlen.“