Das Urteil von Gutachter Frank Borchardt bestätigt den Augenschein: Der Wohnblock am Akazienweg in Hilgen ist in einem sehr schlechten Zustand. Derzeit sind nur knapp zwei Drittel der 59 Einheiten vermietet. 22 sind derzeit nicht bewohnbar. Warum, hat der Bauingenieur nach einer Besichtigung festgestellt: Wasserschäden, starker Schimmelbefall. Das betrifft nicht nur typische Bereiche wie Fensternischen oder Zimmerecken, sondern sogar Wände. Da muss zunächst Geld reingesteckt werden – aber das wird von den gegenwärtigen Eigentümern des dreiteiligen Komplexes sicher nicht kommen: Die Wohnanlage soll bald unter den Hammer kommen: Für Mittwoch, 5. Februar, ist im Amtsgericht Opladen die Zwangsversteigerung angesetzt. Um 9.30 Uhr soll die Bietstunde beginnen.

Worauf sich etwaige Interessenten einlassen, hat Gutachter Borchardt detailliert aufgeführt. Die fünf Jahrzehnte alte Anlage besteht aus drei Teilen mit vier, sechs und acht Geschossen. Gekrönt wird der höchste Teil von sieben Mobilfunkmasten. Sie sind zur Sicherheit von Drähten umspannt. Denn sie dürften den höchsten Punkt von Hilgen markieren. Für die Eigentümer bedeuten die auffälligen Installationen, zu der eine Basisstation auf dem Boden gehört, immerhin Zusatzeinnahmen: Im Borchardt-Gutachten ist von gut 20.000 Euro pro Jahr die Rede.

22 von 59 Einheiten stehen leer

Aus den Wohnungen erzielen die Eigentümer derzeit gut 146.000 Euro im Jahr. Das entspricht einer Durchschnittsmiete von knapp sechs Euro pro Quadratmeter. Dazu kommen noch die Erträge aus den Garagen. Einige sind Teil des Gebäudekomplexes, 16 weitere sind am Wendeplatz des Akazienweges aufgereiht. Die Einnahmen wären natürlich deutlich höher, wenn alle Wohnungen vermietet wären. Aber daran ist nicht zu denken. Der Gutachter beurteilt den baulichen Allgemeinzustand als „mäßig bis mangelhaft“, die gesamte Anlage sei „in einem stark vernachlässigten Zustand und weist einen stark erhöhten Schadensgrad auf. Ohne wesentliche Investitionen ist die Wohnhausanlage nicht mehr wirtschaftlich zu betreiben.“

Tatsächlich muss es drinnen ziemlich schlimm aussehen. Borchardt berichtet nach der Besichtigung einiger Wohnungen von starken Gebrauchs- und Abnutzungsspuren: an den Türen, den Wänden und den Bodenbelägen. In einer Wohnung sei der Estrich feucht, in mehreren anderen fand er erhebliche Spuren von Wasserschäden, in den Bädern wie den Küchen.

Auch draußen ist viel zu tun

Aber auch draußen gibt es viel zu tun: Bäume müssten geschnitten und die verwilderten Außenanlagen in Schuss gebracht werden. Teurer dürften die Reparaturen an Dächern und Dachrinnen, den Ver- und Entsorgungsleitungen sein. Dazu komme ein „erheblicher Modernisierungsstau“ bei den Elektro- und Wasserleitungen. Auch die Heizung müsse erneuert werden, so Gutachter Borchardt. Der gesamte Block sei nach fünf Jahrzehnten energetisch nicht mehr auf der Höhe.

Als der Kölner Architekt Harro Harnack Anfang der Siebziger die großvolumige Anlage plante, sollte für alle etwas dabei sein: Es gab 32 Apartments, acht Wohnungen mit zwei, sechs mit drei und 13 mit vier Zimmern. Auf dem Dach des Achtgeschossers wurde ein Partyraum gebaut. Dass er später zu einer Penthouse-Wohnung umgebaut wurde, beschäftigt nach den Erkenntnissen des Gutachters bis heute die Behörden. Die Nutzung der 120 Quadratmeter plus Dachterrasse sei „bis heute nicht vollständig genehmigt“.

Hohe Zwangsgelder vom Kreis

In den Akten finden sich mehrere Ordnungsverfügungen der Bauaufsicht: Ende November 2021 wurde ein Zwangsgeld von 30.000, sechs Wochen später von 35.000 Euro verhängt, weil Auflagen bezüglich der Blitzschutzanlage nicht erfüllt waren. Ein Verfahren von Anfang 2021, in dem es um weitere 10.000 Euro Zwangsgeld ging, sei nach Aktenlage bis heute nicht erledigt, so der Gutachter.

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Stefanie Schmidt

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Der Leerstand scheint sich durch den gesamten Block zu ziehen. Ausweislich der Mieterliste sind im Moment neun Apartments, drei Zweizimmerwohnung-, eine Dreizimmer- und acht Vierzimmerwohnungen leer. Auch das Penthouse sei derzeit nicht bewohnt.

Das alles schlägt sich natürlich auch im Verkehrswert nieder: Das Grundstück taxiert Gutachter Frank Borchardt auf gut 1,7 Millionen Euro, den gesamten Komplex auf nicht mal das Doppelte, nämlich gut 3,2 Millionen Euro.