Im Umland sind Eigentumswohnungen zwar günstiger, doch wer jeden Tag zur Arbeit in die Kölner Innenstadt pendelt, macht mitunter ein Minusgeschäft. Wir zeigen, wie lange sich das Investment lohnt – und wann die Pendelkosten den Preisvorteil aufgezehrt haben.
Kölner SpeckgürtelIm Umland wohnen, in der Innenstadt arbeiten – Wo sich Eigentum lohnt
Von Anna Friedrich
Lesezeit 4 Minuten
Die günstigste Option: eine Wohnung im Umland kaufen und mit der Bahn zur Arbeit pendeln.
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Die Rechnung klingt einfach: In Köln kostete der Quadratmeter Eigentumswohnung im Jahr 2023 durchschnittlich 4862 Euro und damit mindestens 1000 Euro mehr als in einer durchschnittlichen Immobilie in den umliegenden Landkreisen und kreisfreien Städten. Im Speckgürtel lässt sich zwar auf dem Papier Geld sparen - aber die Investition ist nur unter gewissen Voraussetzungen ein guter Deal.
Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut hat im Auftrag der Postbank eine Modellrechnung entwickelt, die den Preisvorteil mit den Pendelkosten gegenrechnet. Das Ergebnis für Köln: Wer eine 70 Quadratmeter große Wohnung im Umland kauft und mit dem Auto zur Arbeit fährt, zahlt unterm Strich drauf - außer, derjenige hat nur noch wenige Jahre bis zur Rente. Bei 120-Quadratmeter-Wohnungen lohnt sich das Investment hingegen deutlich.
Was haben die Experten untersucht?
In der Modellrechnung pendelt eine Person pro Haushalt, entweder mit Zug oder Auto, entweder drei oder fünf Tage pro Woche. Verglichen wurde jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung sowie einer 120-Quadratmeter-Wohnung in Köln zur Selbstnutzung mit einer gleich großen Wohnung im Umland. Insgesamt wurden 47 Städte im Umland Kölns betrachtet. Da verkehrsgünstig gelegene Wohnungen auch im Umland deutlich teurer sind als in abgelegeneren Ortschaften, haben die Statistiker 20 Prozent auf den Kaufpreis aufgeschlagen.
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Der Kaufpreisvorteil im Speckgürtel wurde mit den jährlichen Pendelkosten verrechnet. Die Spritkosten wurden mit 0,45 Euro pro Kilometer einberechnet, das Ticket für den öffentlichen Personennahverkehr mit 0,13 Euro pro Kilometer - durch das 49-Euro-Ticket ist der Betrag nach Abzug von Steuervergünstigungen allerdings auf 540 Euro jährlich gedeckelt.
70 Quadratmeter: Am besten in Leverkusen und im Rhein-Erft-Kreis
Pendler aus Leverkusen, die eine 70 Quadratmeter große Wohnung kaufen, profitieren am längsten vom Preisvorteil: Wer den Arbeitsweg jeden Tag mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zurücklegt, hat den Kaufpreisvorteil gegenüber Köln erst nach 37,2 Jahren aufgebraucht, zeigt die Rechnung der Postbank. Wer mit dem Auto fährt, hat immerhin noch 19,9 Jahre ein Plus gemacht - erst ab Jahr 20 würde sich die Investition nicht mehr rechnen. Das heißt im Umkehrschluss aber auch: Wer mit 35 Jahren eine Eigentumswohnung in Leverkusen kauft, aber bis zur Rente jeden Tag mit dem Auto in die Kölner Innenstadt fährt, macht ein Minusgeschäft.
Neben Leverkusen ist Hürth einen Blick wert: Eine Eigentumswohnung kostet dort pro Quadratmeter durchschnittlich 1100 Euro weniger als in Köln. Bis dieser Preisvorteil aufgezehrt ist, vergehen 30,8 Jahre. Auch in Brühl bleibt der Immobilienkauf nach 25 Jahren täglichen Pendelns laut Modellrechnung noch günstiger als im Kölner Stadtgebiet – zumindest bei Nutzung von Bus und Bahn.
120 Quadratmeter: In Köln kaum zu kriegen, im Umland lohnenswert
120 Quadratmeter Wohneigentum sind in Köln ohnehin nicht leicht zu finden und mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Wer sich stattdessen für eine gleich große Wohnung im Umland entscheidet und täglich mit Bus und Bahn in die Kölner Innenstadt pendelt, profitiert in 16 Städten über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren vom günstigeren Kaufpreis. Am längsten hält auch hier der Vorteil in Leverkusen an: Bis der Preisvorteil aufgezehrt ist, dauert es rein rechnerisch rund 64 Jahre, zumindest für Bahnfahrer. Autofahrer machen immerhin noch 34 Jahre lang ein Plusgeschäft. Dahinter folgt Hürth mit rund 53 Jahren (ÖPNV) beziehungsweise 26 Jahren (Auto).
„In einigen Regionen hält der Kaufpreisvorteil für größere Eigentumswohnungen so lange an, dass ein Kauf auch für jüngere Familien und Paare im Speckgürtel vorteilhaft ist, selbst wenn ein Mitglied der Familie für den Rest des Berufslebens noch täglich in die Großstadt pendelt“, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank.
Homeoffice: Kauf lohnt sich fast überall
Wer zumindest teilweise im Homeoffice arbeitet, kann im Umland deutlich sparen: Der Kauf einer 120-Quadratmeter-Eigentumswohnung rentiert sich in 32 der untersuchten 47 Umland-Regionen. Spitzenreiter ist auch hier Leverkusen mit rechnerisch 99,5 Jahren, bis der Vorteil aufgebraucht ist. Wer sich mit 70 Quadratmetern begnügen kann, ist bei einer pendelnden Person mit zwei Tagen Homeoffice rein rechnerisch in elf Wohnorten im Vorteil – aber nur mit Bus und Bahn. An erster Stelle steht ebenfalls Leverkusen mit einem Kaufpreisvorteil von 58 Jahren.