Umsatz runter, Leerstand rauf: Der Kölner Büroimmobilienmarkt befindet sich in einer Krise. Viele Unternehmen mieten keine neuen Flächen an, denn die wirtschaftliche Lage ist in vielen Branchen schwierig, es herrscht Unsicherheit über die weitere Geschäftsentwicklung. Mit Ablauf des ersten Halbjahres 2024 ziehen Immobilienspezialisten wieder Bilanz - und skizzieren ein herausforderndes Umfeld.

Schwaches Vorjahr wurde noch einmal deutlich unterboten

Wie schwierig die Situation ist, zeigt der Marktbericht des Immobilienspezialisten Greif & Contzen. „Bereits laufende Suchprozesse werden wiederholt hinterfragt und sind von neuen Anforderungen und Verzögerungen geprägt“, sagt Andreas Reul, der die Büroimmobiliensparte leitet. Der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2024 unterbot das bereits schwache Vorjahresergebnis deutlich und lag laut Reul bei 60.000 Quadratmetern - ein Minus von 20 Prozent. Larbig & Mortag kommen lediglich auf 52.000 Quadratmeter vermietete Bürofläche und damit sogar auf 25 Prozent weniger als im Vorjahr.

Dass die Angaben hier auseinandergehen, liegt an der Intransparenz des Marktes: Die Zahlen beruhen auf den erfassten Mietverträgen in Köln - und je nachdem, wie viele Mietverträge die Datenbank eines Immobilienspezialisten zeigt, desto höher beziehungsweise niedriger fällt die Zahl aus. Greif & Contzen stimmt sich deshalb mit anderen Marktteilnehmern ab, unter anderem in einer Expertenrunde der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung.

Leerstand nimmt rund vier Prozent zu, Mieten bleiben stabil

Großflächige Vertragsabschlüsse blieben weitgehend aus, es gab nur einzelne große Anmietungen. Der Callcenter-Anbieter Avedo hat 3500 Quadratmeter an der Inneren Kanalstraße gemietet, mit Abstand die größte Transaktion. Dahinter folgen zwei Büroflächen in Ehrenfeld, angemietet vom IT-Dienstleister SVA (2500 Quadratmeter) und der Beratungsfirma Worley Projects (2300 Quadratmeter).

Auch der Leerstand ist laut Greif & Contzen von Januar bis Juni erneut gestiegen auf nunmehr 309.000 Quadratmeter. Rund 3,8 Prozent der Büroflächen stehen demnach leer, wenn man Untervermietungsflächen mit einbezieht, sind es sogar 4,2 Prozent. Deshalb ist es auch wenig erstaunlich, dass immer weniger Bürofläche neu gebaut wird: 2024 werden voraussichtlich rund 90.000 Quadratmeter fertigstellt, gegenüber 2023 entspricht das einem Rückgang von etwa zehn Prozent. 2025 sollen es sogar nur noch 80.000 Quadratmeter sein.

Büroimmobilien

Die Preise sinken im Rekordtempo

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Corinna Schulz

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Größere Anmietungen in Neubau- und Sanierungsprojekten – in denen die Mieten höher sind - gab es im bisherigen Jahresverlauf 2024 nur in Einzelfällen, heißt es von Greif & Contzen. Der Büroimmobilienmarkt sei vom niedrigen bis mittleren Marktsegment geprägt. „Bei der Vermietung älterer, nicht sanierter Objekte lassen sich aber nun mal keine Höchstmieten durchsetzen. Premiumobjekte können weiterhin Top-Mieten erzielen, wurden in den ersten sechs Monaten aber nur vereinzelt angemietet“, sagt Reul.

Auch bei den Mietpreisen gibt es unterschiedliche Angaben. Laut Greif & Contzen sank die Spitzenmiete von 33 Euro im Jahr 2023 auf 32 Euro. Larbig & Mortag kommen auf einen leichten Anstieg von 31 Euro auf 32,62 Euro pro Quadratmeter. Die höchste Miete, die im ersten Halbjahr erzielt wurde, lag bei 38 Euro pro Quadratmeter - ein Einzelfall, wie Greif & Contzen betont. Im Schnitt kosten Kölner Büroflächen 18 Euro pro Quadratmeter.

Ausblick 2024: Deutlich unter Vorjahr

Für das zweite Halbjahr kündigen sich mehrere große Flächenumsätze an. Dennoch wird der Gesamtumsatz 2024 deutlich unter dem Ergebnis des Vorjahres zurückbleiben. Für das Gesamtjahr rechnet Greif & Contzen mit einem Flächenumsatz von 160.000 Quadratmetern, das ist ein Fünftel weniger als im Vorjahr. Auch Larbig & Mortag gehen von einem Umsatz von deutlich unter 200.000 Quadratmetern aus.

Die Mieten dürften stabil bleiben. Die Projektentwickler sind aufgrund der hohen Baukosten oft nicht zu Mietanpassungen bereit. Mit Blick auf die aktuellen Gesuche und das weiterhin vorhandene Interesse für Neubauten, ist zu erwarten, dass im zweiten Halbjahr wieder hohe Mieten vereinbart werden. „Im zweiten Halbjahr werden größere Flächenumsätze erwartet, die auch das Mietniveau stabilisieren dürften“, sagt Reul.