Die Entwicklung der wichtigen Kölner Einkaufsstraßen bietet immer wieder Überraschungen. So teilt die Düsseldorfer Immobilienagentur Lührmann in ihrem gerade erschienenen „Köln-Report 2023“ mit, dass die Modemarke Benetton, die vor wenigen Jahren Schildergasse und Hohe Straße verließ, auf die Schildergasse zurückkehrt. Sie wird demnächst das bisher von Marc O‘Polo belegte Ladenlokal beziehen – direkt gegenüber ihrem ehemaligen Standort.

Die einstige Heimat mit den charakteristischen großen gewölbten Eckfenstern ist längst abgebrochen, hier ist ein Neubau in die Höhe gewachsen. „Für eine internationale Marke wie Benetton ist es wichtig, auf einer der am meisten frequentierten Einkaufsstraßen in Deutschland präsent zu sein. Deshalb kehrt sie nun zurück“, sagt Lührmann-Geschäftsführer Markus Schäfer.

Kiosk-Konzept auf der Schildergasse wurde diskutiert

Für die Schildergasse zieht er eine positive Bilanz. „Die Schildergasse ist die unstrittige, absolute 1A-Lage in Köln und nach wie vor die erste Anlaufstelle für renommierte Einzelhändler.“ In den vergangenen zwei Jahren seien durch Lührmann vermittelt große Unternehmen dazu gekommen: Ray-Ban, Scotch & Soda, Intimissimi, Only und der Burger-Laden Five Guys. Allerdings kam auch ein eher ungewöhnlicher Langzeit-Mieter dazu: Der Kiosk Veni zog in die ehemaligen Räume von Unity Media. Die Ansiedlung sei durchaus diskutiert werden, so Schäfer. „Aber es zeigt sich, dass das Konzept funktioniert.“ Für Touristen und Passanten, die beim Einkaufen eine Flasche Wasser oder einen Snack brauchen, sei ein Kiosk eine sinnvolle Ergänzung.

„Insgesamt lässt sich feststellen, dass die Mieterqualität auf der Schildergasse auch während Corona stark angezogen hat und sich dieser Trend auch heute weiter fortsetzt.“ Der durchschnittliche Quadratmeterpreis von 295 Euro im Jahr 2019 sank zwar auf 260 Euro (rund 12 Prozent minus) in 2023. Dieser Preis sei aber im Gegensatz zu früheren Jahren sehr relativ. „Zwei benachbarte, gleich große Einheiten können durchaus sehr unterschiedlich bewertet sein.“ Die Ansprüche etwa an Frontbreite, Deckenhöhe und Anmutung des Gebäudes seien sehr gewachsen. Die Mieter stellten wesentlich mehr Bedingungen, ehe sie unterschreiben. „Generell lassen sich echte Spitzenmieten seltener realisieren.“

Mieten auf Hohe Straße sanken im Vergleich zu 2019 um rund 18 Prozent

Dramatischer ist die Lage auf der Hohe Straße. Hier wurden 2019 durchschnittlich 220 Euro pro Quadratmeter bezahlt, 2023 nur noch 180 Euro (rund 18 Prozent minus). Besonders im mittleren Teil habe eine Negativspirale mit Leerständen, Billigläden und Süßigkeitenshops eingesetzt, „weil einige Privateigentümer notwendige Investitionen in die Gebäudesubstanz nicht umsetzen“.

Die hohe Passantenfrequenz und die Schleusenwirkung der Straße, durch die eigentlich jeder Stadtbesucher hindurch muss, locke aber trotz alledem weiterhin Mieter an. So konnte Lührmann die Wäschefirma Lascana, die zum Otto-Konzern gehört, mit ihrem ersten Flagship-Store in Deutschland auf 600 Quadratmetern gewinnen. Der Sneaker-Laden Hype Needz ist jedoch schon wieder weggezogen, hier gibt es derzeit einen Leerstand. Langfristig gesehen sei die Zukunft der Hohe Straße aber positiv zu bewerten, zum Beispiel durch zahlreiche Umbauvorhaben wie etwa die Neugestaltung des ehemaligen Mantelhauses Goertz.

Ehrenstraße wurde durch Sperrung für Autos attraktiver

Auf der Ehrenstraße liegt die Durchschnittsmiete stabil bei 110 Euro pro Quadratmeter. Auffällig ist, dass zum Beispiel Marken wie Scotch & Soda hier neben der Schildergasse eine zweite Filiale eröffneten. „Die Kunden unterscheiden sich teilweise enorm in dem, was und wie viel sie kaufen.“ Neu hinzugekommen ist unter anderem die Koffermarke Samsonite. Die Umwandlung der Ehrenstraße zur autofreien Straße habe deutlich zur Attraktivität beigetragen. Vor allem für das „beste Teilstück“ zwischen Benesisstraße und Willy-Millowitsch-Platz gebe es zahlreiche Mietanfragen.

Die Ehrenstraße sei die Meile für trendige Marken, während die anschließende Breite Straße eher konservativ besetzt sei. Auch hier blieb der Mietpreis stabil, er liegt bei 85 Euro pro Quadratmeter. Aber es gibt viele Leerstände vor allem von großen und von außen nicht direkt zugänglichen Flächen wie etwa im Einkaufszentrum Quincy.

Mitten in Köln

Boulderhalle auf der Schildergasse fast fertig – mit öffentlicher Dachterrasse

Merken

Die einstige Luxusmeile Mittelstraße schließlich hat große Marken verloren und müsse sich „neu positionieren“. Die Miete fiel von 83 Euro pro Quadratmeter auf 70 Euro (gut 15 Prozent minus). Dennoch gebe es noch genügend Händler, „die das kaufkräftige Publikum und den Charme der Straße weiterhin schätzen“. Auch wenn hier nun nicht mehr vorwiegend Luxus-Kleidung verkauft wird: Der Makler vermittelte 2023 die Ansiedlung eines Fachgeschäfts für Steiff-Tiere.

Insgesamt, so die Bilanz, seien 2023 in allen Kölner Einkaufsstraßen noch recht zurückhaltend neu vermietet worden. Für 2024 erwarte man aber eine „leichte Belebung“. Und auch in den kleineren Straßen tut sich etwas. In der Aposteln- der Benesis- und der Pfeilstraße gebe es hohe Nachfragen – hier allerdings nach Wohn- und Büroflächen.