Die Nähe zur „Rheinschiene“ mit Köln, Bonn, Leverkusen und Düsseldorf, drei Autobahnanschlüsse im Stadtgebiet, eine S-Bahn-Linie, die in 20 Minuten am Hauptbahnhof ist, und den Stadtbahnanschluss für Refrath und Bensberg: Die Stadt Bergisch Gladbach ist und bleibt attraktiv für angehende Wohnungs- und Hauseigentümer. Das hat Folgen, allerdings unerwünschte.

Die Kaufpreise fürs eigene Heim oder die eigene Wohnung sind auch 2024 auf hohem Niveau geblieben, trotz leichter Rückgänge bei Eigentumswohnungen (bis zu minus neun Prozent), bei freistehenden Eigenheimen (minus drei Prozent), Doppelhaushälften (minus 14 Prozent) und Reihenhäusern (minus 12 Prozent); alles im Vergleich zu den Preisen 2023.

Kaufpreise für Wohnbaugrundstücke und Gewerbeflächen blieben hingegen unverändert – unverändert hoch, muss man hinzufügen. Das belegt der am Donnerstag vorgelegte Bericht des Gutachterausschusses zum Grundstücksmarkt 2024 in Bergisch Gladbach.

Dort sind auf 83 Seiten sämtliche Kauf- und Verkaufsbewegungen auf dem Immobilienmarkt der Kreisstadt gelistet: Die Zahlen der Gutachter haben also höchsten Aussagekraft für das Stadtgebiet. Ob mit den Rückgängen eine dauerhafte gegenläufige Entwicklung bei den Kaufpreisen angestoßen ist, muss sich erst zeigen.

Steigende Preise auf dem Bau

Nicht zuletzt deutlich gestiegene Preise auf dem Bausektor, die Zahl der Neuankömmlinge aus den Krisengebieten der Erde, aber auch das Grundstücksangebot in der Kreisstadt spielen dabei eine Rolle. Mit den Industriebrachen Zanders (Stadtmitte) und Wachendorf (Gronau) sollen mittelfristig zwei große Flächen mit hunderten neuer Wohnungen entstehen. Der Hunger nach Wohnraum wird auf lange Sicht enorm bleiben in der Kreisstadt.

Konkrete Zahlen hat der Bericht zur Hand. Demnach wechselten freistehende Eigenheime mit 150 Quadratmeter Wohnfläche und mittlerer Ausstattung für Preise zwischen 530- und 785.000 Euro den Besitzer.

Ähnlich große Doppelhaushälften waren für Preise zwischen 500- und 610.000 Euro zu haben. Bei kleineren Reihenhäusern mit 100 Quadratmetern Wohnfläche ergaben sich Preisspannen zwischen 310- und 560.000 Euro je nach Wohnlage. In den vergangenen zehn Jahren, so die Gutachter, seien die Kaufpreise für freistehende Eigenheime im Stadtgebiet um 126 Prozent gestiegen.

Autobahn entscheidend

Noch 2014 habe der mittlere Verkaufspreis bei etwa 200.000 Euro gelegen. Heute eine utopische Summe. Bei den Bodenwerten, also dem Preis pro Quadratmeter für Wohnbauland, zeigt sich schnell, welche Quartiere am beliebtesten sind: Bensberg mit einem Quadratmeterpreis von bis zu 930 Euro und Refrath mit bis zu 970 Euro führen die Stadtteilliste erneut an, und zwar mit großem Vorsprung.

Die Autobahn ist es, die diese Ortslagen derart attraktiv macht. Gerade in Refrath hat es in den vergangenen Jahren einen Boom gegeben; auf Grundstücken mit aufgegebenen Eigenheimen entstanden vielmals wuchtige Mehrparteienhäuser mit zehn und mehr Wohnungen; auch als Geldanlage für die neuen Eigentümer.

Die Stadtmitte folgt

Auf Abstand folgt die Stadtmitte (bis zu 720 Euro), gleichauf mit Paffrath und Nußbaum. Schildgen und Hand liegen bei 660 Euro je Quadratmeter Wohnbauland. Am günstigsten ist der Quadratmeter Wohnbauland in Moitzfeld (bis zu 630), Herkenrath (bis zu 540) und Herrenstrunden (bis zu 490 Euro) zu haben.

Die Beispielrechnung des Ausschusses: Für ein durchschnittlich großes Grundstück (775 Quadratmeter), vorgesehen für ein freistehendes Eigenheim, mussten 2024 rund 370.000 Euro hingeblättert werden. Dazu kommen dann noch die Baukosten für das Eigenheim. Wer nun glaubt, bei Eigentumswohnungen noch Schnäppchen zu finden, täuscht sich wohl. Auch hier kletterten die Preise seit 2014 nur in eine Richtung – nach oben.

Um 68 Prozent teurer

In kleinen und mittleren Wohnanlagen wurde es für Käufer um 68 Prozent teurer, in großen um 20 Prozent. Auch zu den Bodenwerten im Geschäftsbereich präsentiert der Ausschuss aktuelle Zahlen – hier blieb alles auf dem Niveau von 2023. Die Fußgängerzone in der Stadtmitte liegt weiter mit 600 bis 2400 Euro je Quadratmeter deutlich vorne.

Auf der Schloßstraße in Bensberg wurden Preise von 800 bis 1400 Euro je Quadratmeter verlangt. Am Siebenmorgen in Refrath ermittelten die Gutachter eine Spanne von 525 bis 700 Euro, also eine deutlich niedrigen Bodenwert. Auch Mieter sollten nicht unbedingt auf sinkenden Kosten hoffen. Für ein angemietetes 125 Quadratmeter großes Eigenheim kletterten die Mietkosten um neun Prozent auf 8,90 Euro je Quadratmeter.

Sauberkeit

Bergisch Gladbach stört sich nicht an Flaggenmalern

Von

Claus Boelen-Theile

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Solche Summen sind für Normalverdiener kaum mehr erschwinglich. Der Gladbacher Grundstücksmarkt ist im Übrigen ein Millionengeschäft: 2024 wurden in der Kreisstadt insgesamt 976 Kaufverträge für Immobilien abgeschlossen, mit einer Gesamtsumme von 361 Millionen Euro.