Köln – Online-Portale wie Airbnb leben davon, dass viele Reisende heutzutage lieber günstig in belebten Nachbarschaften übernachten wollen als sich ein Hotelzimmer zu suchen. Für Nachbarn sind die Touristenscharen, die mit Rollkoffern über die Bürgersteige rattern ein Graus – das auch messbar die Wohnungspreise in die Höhe treibt. Zwar ging das Geschäft mit Airbnb wegen der Corona-Pandemie zurück. Doch an dem grundlegenden Problem der Zweckentfremdung vieler Wohnungen hat das dem Kölner Mieterverein zufolge nichts geändert. Ein Überblick über die Folgen der Vermietungen – und wann sie überhaupt legal sind.
Welche Probleme bringen die meist über Airbnb vermieteten Wohnungen?
„Gerade in beliebten Vierteln wie der Südstadt oder in Ehrenfeld oder im Belgischen Viertel sorgen Vermietungen über Airbnb zu einer verstärkten Wohnungsknappheit und zu höheren Mietpreisen“, konstatiert Mietervereinssprecher Hans Jörg Depel. Er bezieht sich nicht nur auf eigene Erfahrungen, sondern auch auf eine Studie des Instituts für Wirtschaftspolitik der Universität Köln.
Wie viele Wohnungen werden als Ferienunterkunft vermietet?
Die Studie der Uni Köln kam vergangenes Jahr zu dem Ergebnis, dass sich die Zahl der Kurzzeitvermiet-Unterkünfte in Köln innerhalb von fünf Jahren um das Zehnfache auf 6200 erhöht hat. Depel geht sogar von rund 7000 Ferienwohnungen aus. 95 Prozent von ihnen werden laut Studie über Airbnb vermittelt.
Wie wirkt sich das auf den Wohnungsmarkt aus?
Die als Ferienunterkünfte genutzten Appartements konzentrieren sich in besonders beliebten Stadtteilen, deshalb sei es dort zu einem höheren Mietanstieg gekommen, haben die Studienautoren festgestellt. 14,2 Prozent der Mietpreissteigerungen bei Wohnungen bis zu drei Zimmern in diesen Stadtteilen seien in der Zeit von Mitte 2015 bis Ende 2018 auf die Kurzzeitvermietung zurückzuführen.
Sind sie an der Wohnungsknappheit in Köln schuld?
Der Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins, Thomas Tewes, weist darauf hin, dass die Zahl der Ferienwohnungen im Vergleich zum gesamten Wohnungsbestand von mehr als 560 000 Einheiten sehr gering sei – zumal es sich bei knapp 80 Prozent der Ferienunterkünfte nur um Ein-Zimmer-Wohnungen oder Studios handele.
Zu behaupten, die Ferienwohnungen seien an der durchaus vorhandenen Wohnungsknappheit in Köln schuld, das sei daher „grober Unfug“, so Tewes. „Schön ist der Zustand nicht, aber ein großes Problem ist es auch nicht.“
Darf ich als Mieter oder -eigentümer an Feriengäste weitervermieten?
Die Vermieter solcher Unterkünfte haben zunächst ein Problem, meint Thomas Tewes – nämlich ein steuerliches. „Viele werden die Einnahmen nicht versteuern“, vermutet er. Schließlich, so glaubt auch Mietervereinssprecher Depel, gebe es „jede Menge schwarze Schafe, die den schnellen Euro machen wollen“.
Außerdem darf eine Wohnung nicht ohne Weiteres einfach so zur Ferienwohnung umdeklariert werden. „Zwar darf ich als Eigentümer prinzipiell mit meiner Wohnung machen, was ich will“, sagt Thomas Tewes von Haus und Grund – allerdings dürfe man sie nur zu „Wohnzwecken“ nutzen. „Und eine Kurzzeit-Vermietung an Touristen ist eben kein Wohnzweck“, erklärt er.
Zwar könne man die selbst genutzte Eigentumswohnung mal vermieten, wenn man längere Zeit in Urlaub oder auf Studienreise sei, aber ein regelmäßiges kurzzeitiges Vermieten „mit Gewinnerzielungsabsicht“; das sei ganz klar als gewerblich einzustufen. „Das ist dann keine Wohnungsnutzung mehr.“
Offiziell bräuchte man dafür die Genehmigung der Stadt, denn in Köln gibt es seit 2014 eine „Wohnraumschutzsatzung“; die eine Zweckentfremdung von Wohnungen – egal ob Mietwohnung oder Eigentumswohnung – verbietet, beziehungsweise nur erlaubt, wenn die Umnutzung behördlich genehmigt wird.
Gibt es Kontrollen?
Im zweiten Halbjahr 2020 hat die Stadt Köln 212 Verfahren eingeleitet, in denen es darum ging, für Kurzzeit-Vermietungen zweckentfremdete Unterkünfte „wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen“.
Allerdings fällt die Kontrolle schwer. „Zwar sind nun 16 statt wie früher nur zwei Mitarbeiter in der Wohnungsaufsicht dafür zuständig“, sagt Hans Jörg Depel vom Mieterverein, aber wenn sich Nachbarn nicht bei dem Amt beschwerten, sei eine Kontrolle kaum möglich.
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Er setzt deshalb auf die Änderung des Wohnraumstärkungsgesetzes des Landes, das im Sommer in Kraft treten soll. „Auf dessen Grundlage soll es in Köln dann eine Registrierungspflicht für Ferienunterkunftsanbieter geben, das wird für mehr Transparenz sorgen und zu besserer Überprüfbarkeit führen.“
Durch diese Regelung will man vor allem den professionellen Ferienvermietern auf die Schliche kommen – laut Studie sind das rund 40 Prozent der Anbieter.
Gehen Mieter ein besonderes Risiko ein?
Wenn Mieter ihre Mietwohnung als Ferienunterkunft anbieten, werden sie nicht nur Probleme mit der Stadt bekommen, die Zweckentfremdungen von Wohnungen mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro ahnden kann.
Sie riskieren zudem auch noch Ärger mit ihrem Vermieter. Mieter einer Wohnung dürfen nämlich allenfalls bei einem „berechtigten Interesse“, so der Sprecher des Kölner Mietervereins, Hans Jörg Depel, einen Teil der Wohnung untervermieten und keinesfalls die ganze Wohnung.
Ein solches Interesse kann zum Beispiel vorliegen, wenn jemand arbeitslos wird und das Geld für die Miete nicht mehr aufbringen kann, oder wenn sich ein Ehepaar trennt und der verbliebene Partner ein Zimmer untervermieten will. Allerdings muss der Vermieter informiert werden, auch darüber, wer als Untermieter einziehen will und er muss die Untervermietung genehmigen.
„Und eine gewerbliche Ferienwohnungsnutzung wird der Vermieter natürlich nicht erlauben“, so Tewes. Wer dies aber ohne Genehmigung tue, riskiere die fristlose Kündigung des Mietvertrags, warnt Hans Jörg Depel.
Gibt es Regeln, die für Wohnungseigentümer gelten?
Auch wer eine Eigentumswohnung besitzt, darf diese nicht in jedem Falle einfach so untervermieten. Darauf weist Thomas Tewes hin: „Bei manchen Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es in der Teilungserklärung Regelungen, die eine Untervermietung untersagen“.
Einfacher haben es freilich diejenigen, die ein gesamtes Haus besitzen, sei es ein Eigenheim oder ein Einfamilienhaus. Ihnen kann kein Vermieter und keine Eigentümergemeinschaft etwas vorschreiben.
Dennoch gilt auch für sie, dass ihre Häuser nur für Wohnzwecke genutzt werden dürfen – sonst riskieren auch sie Ärger mit der Stadt und können zu hohen Bußgeldzahlungen verdonnert werden.
